譲渡所得を得ると扶養控除から外れない？外れるデメリットと対策を解説

夫の扶養に入っている場合は、相続などで取得した不動産を売却する際は注意しなければなりません。
なぜなら、売却時に譲渡所得（利益）が生じると、扶養から外されたり税金の負担が大きくなったりする可能性があるためです。
そこで、譲渡所得を得た場合、扶養控除から外れるのか、外れる場合のデメリットや外れないための対策を解説します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で譲渡所得を得ると扶養控除から外れる？外れない？

専業主婦の方が相続によって取得した不動産を売却する場合、利益が出ることで夫の扶養控除を受けられなくなってしまうのでしょうか。
扶養には「税法上の扶養」と「社会保険上の扶養」があります。
ここでは、譲渡所得（利益）を得た場合に、扶養控除から外れるのかを解説します。

社会保険上の扶養は外れない

結論からいえば、不動産売却しても社会保険上の扶養から外れることはありません。
なぜなら、不動産売却のような一時的な収入は加味されないためです。
ただし、加入している保険組合によっては、一時的な収入を継続的な所得に含めるケースもあるかもしれません。
そのため、事前に確認しておくと安心でしょう。

税法上の扶養は外れる場合がある

一方で、税法上の扶養に関して、1年だけ扶養から外れることがあります。
税法上の扶養では「配偶者控除」が設定されており、配偶者の年間合計所得が48万円以下の場合に非課税となります。
配偶者控除とは、扶養になっている配偶者がいる納税者から、一定の所得控除をおこない税金の負担を軽減する制度です。
配偶者控除を受けられる条件として、納税者と生計を一にしていることや、納税者本人の所得が1,000万円以下であるなど、いくつかの要件が設けられています。
そのため、不動産売却で48万円以上の譲渡所得（利益）が生じた場合は、扶養控除から外れるため注意が必要です。
また、配偶者控除のほかに「配偶者特別控除」という制度もあります。
配偶者特別控除は、年間の合計所得金額が48万円超え133万円以下の場合に適用を受けることができます。
この場合、譲渡所得が133万円を超えると配偶者控除が受けられなくなるため注意しましょう。
このように、不動産売却によって譲渡所得が生じた場合、社会保険上の扶養は外れませんが税法上の扶養は外れることがあります。
ただし、譲渡所得は一時的な所得であるため、翌年に妻の年間収入の合計が38万円以下になれば扶養に戻ることができます。

▼この記事も読まれています
市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！売却のコツも解説！

譲渡所得により扶養控除から外れるデメリットとは？

では、不動産売却により譲渡所得（利益）が発生し、税法上の扶養控除から外れるとどのようなデメリットがあるのでしょうか。
ここでは、扶養控除から外れるデメリットと、外れた場合にかかる税金の計算方法について解説します。

税法上の扶養から外れるデメリット

税法上の扶養から外れると、社会保険料の負担が増えるデメリットが発生します。
一時的でも扶養から外れると、本人が自ら保険に加入する必要があります。
つまり、年金や保険の負担がない状態から、月々の支払いが増えるというわけです。
また、扶養が外れることで配偶者控除が適用外となるため、所得税や住民税の支払い義務は発生します。
さらに納税者である夫の税金も高くなるため注意が必要です。
翌年以降は、いままでどおり控除を受けられても、一時的にも納税額が増えることは家計を圧迫するでしょう。
そのほかにも、配偶者手当がある会社の場合、利益が妻に生じることで支給対象外となり収入が減ってしまう可能性もあります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得が48万円を超えると扶養から外れ税金がかかってしまいますが、どのような方法で計算すれば良いのでしょうか。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
上記の式の取得費とは、不動産を取得した際にかかった費用のことです。
購入代金や仲介手数料、不動産取得税、印紙代などが該当します。
ただし、建物がある場合は、減価償却をおこない計算する必要があります。
なぜなら、建物は土地と異なり年月が経過するとともに、価値が減少していくためです。
そのため、経過した年月に応じて減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費は「建物の購入価格×0.9×経過年数×償却率」で求めます。
なお、相続などで取得費が不明というケースもあるでしょう。
このような場合は、概算取得費で計算しなければなりません。
概算取得費は「売却価格×5％」で計算されますが、実際よりも少なく計上することになるため、できるだけ取得費がわかる書類を集めることをおすすめします。
一方で、譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用のことです。
仲介手数料や印紙代、解体費、測量費などが該当します。
これらの費用を売却価格から差し引き、譲渡所得を計算します。
なお、譲渡所得にかかる税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超え）：税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

税率は、不動産の所有期間によって異なるため注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における譲渡損失とは？利用できる特例も解説！

譲渡所得により扶養控除から外れないようにするための対策

不動産売却により扶養が外れると、税金の負担が大きくなります。
そのため、できれば扶養から外れない方法で不動産売却できるのが望ましいといえます。
ここでは、扶養から外れないように不動産を売却するための対策を見ていきましょう。

対策①特別控除を利用する

不動産売却時には、さまざまな特例が用意されています。
なかでもマイホームを売却した際や相続した空き家を売却する際には、最高で3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例が利用できる可能性があります。
前述したように、扶養から外れないためには、譲渡所得が48万円を超えなければ良いのです。
この3,000万円の特別控除を利用すれば、大幅に譲渡所得を減らすことができるため、48万円以下に抑えられる可能性が高くなります。
ただし、この特例を利用するには、さまざまな要件を満たす必要があります。
詳しくは、国税庁のホームページでご確認ください。

対策②贈与してから不動産を売却する

特別控除を利用しても譲渡所得を48万円以下に抑えられない場合や、特例が利用できないような場合は、贈与してから売却する方法もあります。
事前に贈与すれば、売却で得た所得は夫の所得となるため、妻が扶養から外れることはありません。
ただし、夫の年間合計所得が1,000万円を超えると、扶養控除対象外となるため注意しましょう。
また、贈与する際は、贈与を受けた側に贈与税がかかるため、贈与しなかった場合と比較することをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産売却における競売のデメリットとは？競売までの流れも解説！

まとめ

不動産売却により譲渡所得を得ても、社会保険上の扶養から外れることはありませんが、譲渡所得が48万円を超える場合は税法上の扶養を外れてしまいます。
扶養から外れると、所得税や住民税の納税額の負担が大きくなるため注意しなければなりません。
扶養から外れないためには、売却時に利用できる特例を適用させたり、事前に贈与してからの売却を検討しましょう。
新潟市の不動産売却ならリノ・ハウスへ。
買取もおこなっていて、土地・一戸建て・マンションと幅広くご提案が可能です。
新潟市の不動産売却・買取でお困りのお客様はぜひ、お気軽にお問い合わせください。