市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！売却のコツも解説！

市街化調整区域とは、市街化を抑制するエリアのことで、原則として新たに建物を建てることができません。
そのような区域で不動産売却をおこなう場合、買主が見つかるだろうかと不安になる方も多いでしょう。
そこで今回は、市街化調整区域で不動産を売却するときのコツや、買取をおすすめする理由などを解説します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ？市街化調整区域とは

はじめに、市街化調整区域とはなにかを解説します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市の開発を抑制するエリアを指します。
利便性よりも自然の多さや景観を優先しているため、原則として新たに建物を建てることはできません。
市街化調整区域で新たに建物を建設する際は、自治体から許可を取る必要があります。
高層マンションや商業施設の建設がおこなわれにくいため、静かな環境で過ごしたい方におすすめのエリアです。

市街化区域とは？

市街化調整区域と比較されやすいエリアに、市街化区域があります。
市街化区域は、利便性やインフラを優先させるエリアです。
人々が住みやすくなるように、商業施設や住居の建設を積極的におこなっています。
街の開発が積極的におこなわれるエリアなので、周囲の環境が変化しやすい点が特徴です。
徒歩圏内で買い物を済ませたいなど、利便性を重視する方におすすめのエリアです。

市街化調整区域を設ける目的

市街化調整区域には、自然環境を守るだけでなく、自治体の運営費増加を防ぐといった目的もあります。
もし市街化調整区域の概念がなかったら、街づくりが広大な範囲でおこなわれ、自治体の運営費も膨れ上がってしまいます。
住宅用地が広がることで、下水道管を広範囲にわたり設置したり、消防署の数を増やしたりしなければならないためです。
そこで、市街化調整区域を設けて土地の利用方法を規制し、自然環境の保護や自治体の運営費増加を防いでいるのです。

市街化調整区域の不動産は売却しにくい？買取をすすめる理由とは

市街化調整区域の不動産は、市街化区域の不動産に比べて売却しにくいといわれています。
ここからは、市街化調整区域にある不動産が売却しにくいといわれる理由を4つ解説します。

インフラ環境が整っていない

市街化調整区域は、一般の方が暮らすことを想定していないエリアのため、生活インフラが整っていないことも多いです。
もし、インフラの整備がされていない場合は、ご自身で費用を負担してインフラを引く必要があります。
公道が近ければ、水道などはすでに使える状態のケースも多いですが、下水道は整備されていないことも珍しくありません。
その場合は、浄化槽などを設置しなければならず、設置後は定期的に掃除する必要もあります。
このように、市街化調整区域にある不動産はインフラ環境が整っていない傾向にあり、一般の買主から敬遠される原因となっています。

建築や増築に制限がある

市街化調整区域で新たに建物を建てる場合は、開発許可を得る必要があります。
それだけでなく、既存の建物を取り壊して住宅を建て替える際や、リフォームをおこなう場合も許可が必要です。
既存の建物に比べてどの程度まで延床できるかなどは、自治体やその土地の条件によって決定します。
このように、市街化調整区域では多くの制限があるため、希望の建物が建てられず、購入を断念する方も少なくありません。

買主が住宅ローンを組めない可能性がある

土地や建物などの不動産は高額なため、購入時はほとんどの方が住宅ローンを組みます。
住宅ローンは、対象の不動産を担保にして金融機関が融資をおこなう仕組みです。
市街化調整区域の不動産は活用が難しいため、市街化区域にある不動産と比較すると担保評価額が低い傾向にあります。
もしローンの金額に担保が見合わないと判断されれば、金融機関から融資を断られる可能性があります。
住宅ローンを組めないとなると、買主は不動産を現金一括で購入しなければなりません。
何千万円という大金を一括で用意できる方はほとんどいないため、買主が限定されて売れ残る原因となります。

仲介よりも買取がおすすめ

不動産売却の方法には、以下2つのパターンがあります。

• 仲介：不動産会社が間に入って個人の買主を探す方法
• 買取：不動産会社が直接物件を買い取る方法

市街化調整区域にある不動産は、仲介ではなく買取で売却するのがおすすめです。
仲介で個人に売り出しても、先述した理由によって、長い間売れ残り続ける可能性があるためです。
買取であれば、はじめから不動産会社が買い取ると決まっているため、売れ残る心配がありません。
買取価格は仲介に比べて低くなりますが、早く確実に手放したい方は買取を検討されると良いでしょう。

市街化調整区域にある不動産を売却・買取しやすくするコツ

最後に、市街化調整区域にある不動産を売却または買取しやすくするコツを解説します。

地目に合わせて売却先を探す

土地には「地目」といって、土地ごとの用途が定められています。
たとえば、地目が「田」や「畑」になっている場合は、農地として利用することとなっています。
市街化調整区域は自然環境を維持するためのエリアなので、所有する土地の地目が農地になっているケースも多いでしょう。
農地を購入できるのは、地域の農業委員会に許可を受けた農家、もしくは農業従事者と定められています。
そのため、農地を売却する場合は、個人の方をターゲットにするのではなく、農業従事者に向けて売却するのがおすすめです。
地目に合わせて売却先を考えれば、買主を見つけるまでのハードルを下げることができます。
地域密着型の不動産会社であれば、そのエリアの情報や顧客を多く持っているため、近隣の農業従事者をご紹介できるかもしれません。

転用して売却する

農業を営む方は減少傾向にあるため、地目が農地のままでは売却が難しいこともあるでしょう。
このような場合は、農地転用の許可申請を出し、ほかの用途で使用できるように認めてもらってから売却する方法も一案です。
各市区町村の農業委員会に、以下のような書類を提出すれば、農地転用の手続きがおこなえます。

• 公図
• 農地とその周辺の写真
• 預貯金残高証明書
• 所有者の同意書（所有者以外が転用する場合）
• 土地の登記全部事項証明書（発行3か月以内のもの）

農業振興地域に指定されている土地は、そのままでは農地転用ができません。
まずは、農振除外申請をして承認を得る必要があります。
農振除外申請は半年に1回と決められているため、あらかじめ期日を確認しておきましょう。

開発許可を得る

市街化調整区域でも、開発許可を得れば建物を建てることは可能です。
なかでも、市街化区域との境界付近にある土地は、建築の許可がおりやすい傾向にあります。
また、通常では許可がおりない土地であっても、高齢者施設など地域のニーズに応じた建物であれば、許可を得られるかもしれません。
開発許可がおりるかどうかは、自治体の判断によって決まるため、まずは役場の都市計画課などに相談してみると良いでしょう。

まとめ

市街化調整区域では建築やリフォームなどに制限があるため、一般の買主に敬遠されやすい傾向にあります。
しかし、市街化調整区域の特徴を理解して、開発許可や転用の手続きなど、販売方法を工夫すれば売却することは可能です。
早く確実に手放したい場合は、不動産会社による買取を検討してみてはいかがでしょうか。
新潟市の不動産売却・不動産買取は「リノ・ハウス」へ。
買取もおこなっていて、土地・一戸建て・マンションと幅広くご提案が可能です。
新潟市の不動産売却・買取でお困りのお客様はぜひ、お気軽にお問い合わせください。