家の売却時に建物の解体費用はいくらかかる？相場や流れを解説

家を売る前に古い家屋を解体しようかどうか迷う方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、家屋を解体する前に知っておくべき解体費用の相場と工事の流れ、さらに解体によるデメリットについて解説します。
新潟市で不動産の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

売却にともなう家の解体費用の相場とは？

家を売却する際、古くなった家屋や使わなくなった建物を解体することを検討される方は少なくありません。
解体費用は大きな出費となるため、あらかじめ相場や費用が決まる要因、追加でかかる費用を把握しておくことが重要です。

家の解体費用の相場

一般的に、諸費用を含めた木造住宅の解体費用は1坪あたり4万円～5万円程度が相場です。
たとえば延べ床面積30坪（約99㎡）ほどの木造住宅であれば、解体費用は120万円～150万円前後になることが多いでしょう。
一方で、鉄骨造（S造）は1坪あたり6万円～7万円、鉄筋コンクリート造（RC造）の場合は1坪あたり6万円～8万円程度と、建物の構造が頑丈になるほど費用も高いです。

解体費用を左右する主な要因

解体費用は単純に「建物の大きさ」だけでなく、以下の要因が複合的に影響します。
建物の構造・材質
前述のとおり、木造よりも鉄骨造、鉄筋コンクリート造の方が工事に手間と重機が必要となり、費用が高くなりがちです。
立地条件（搬出しやすさ）
重機が入りにくい狭い路地に建っている、隣家との境界が近いなどの場合、安全対策や作業工程が増えるため、追加費用がかかることがあります。
付帯工事の有無
建材にアスベストが含まれている場合は、専門的な処理が必要です。
防護設備や特別な廃棄処分を要するため、費用は大幅に上がる可能性があります。
解体業者
解体業者によっても、解体費用は異なります。
複数社から見積もりを取って比較検討すると良いでしょう。

追加で発生するその他の費用

解体費用以外にも、さまざまなその他の費用が発生する可能性があります。
代表的な例としては、以下のようなものが挙げられます。
不用品の処分費
建物内に残置物がある場合、それらを撤去・処分する際の費用が別途かかります。
家財道具や大型家具、エアコンなどは処分費が高額になることもあるので注意が必要です。
敷地整地や更地渡しのための整備費
解体工事後、建物を取り壊した敷地を整地して平らにする作業が必要になります。
買主の要望によっては、駐車スペースのための砂利敷きなど追加工事をおこなう場合もあり、その分の費用がかかることがあります。
廃材処理費
解体で発生する廃材やゴミを処分するための費用です。
再資源化が求められる場合は処分方法が限定されるため、処分費が増える可能性があります。
これらの費用を含めると、最終的な解体費用は想定よりも高くなることがあります。
解体業者から見積もりをとる際は、解体費用だけでなく、こうした付帯費用の有無や金額もしっかり確認することが大切です。

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売却にともなう家の解体費用の見積もり以後の流れとは？

家の解体工事は、見積もりを取得した後にも、以下のようにさまざまな準備や手続きが必要です。

①解体準備（挨拶回りなど）

解体工事を始める前に、まずは近隣への挨拶回りをおこないましょう。
解体工事は騒音や振動が発生しやすいうえ、トラックや重機の出入りによって道路が一時的に狭くなる場合もあります。
工事期間や作業時間帯を事前に伝えると、近隣の方々の理解と協力を得やすくなります。
また、解体工事前には、電気・ガス・水道・電話回線などのライフラインの停止手続きが必要です。
とくにガスの閉栓・撤去は立ち合いが必要になる場合があるため、早めに連絡して日時を調整しておきましょう。

②解体工事

解体工事に入ると、まずは足場や防音シートを設置する仮設工事がおこなわれます。
解体作業による騒音や粉じんの飛散を抑えるためにも、しっかりした養生は欠かせません。
木造住宅であれば、屋根材や外壁材、内装など順序を踏んで解体し、最後に骨組みを撤去する流れが一般的です。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC造）の場合は、コンクリートや鉄骨を切断しながら解体をおこなうため、木造よりも解体期間が長くなることがあります。
解体中は騒音や振動が発生しやすいため、解体業者がこまめに近隣へ声をかけたり、早朝や夜間の作業を避けるなどの配慮をおこなうことも重要です。

③廃材処理・整地

解体によって出た廃材は、木材・コンクリート・金属などに分別し、それぞれ適切に処理・リサイクルします。
法令で定められた処分方法を守る必要があるため、解体業者が責任をもって廃棄物処理場などへ運搬します。
アスベストが含まれている場合は、特別な処理が求められ、費用と期間が増えるケースがあるため注意が必要です。
建物の基礎まで解体し終えたら、地中に埋設物（古い浄化槽や埋まった瓦礫など）がないかどうかを確認します。
最終的に、敷地全体をならし、転圧して更地として仕上げます。

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売却にともなう家の解体費用に関するデメリットと注意点

家を解体すると、老朽化した建物を取り除き土地を有効活用できるなど多くのメリットがあります。
一方で、税金の負担増や再建築不可物件のリスク、解体にかかる大きな費用など、把握しておくべきデメリットも存在します。

税金の負担が増す

家を解体して更地にすると、建物が建っていた頃に比べて固定資産税や都市計画税が上がる可能性が高いです。
住宅用地に適用される「住宅用地特例」が受けられなくなるためです。
具体的には、建物が存在する状態であれば、一定の条件を満たすと固定資産税や都市計画税が軽減されます。
しかし、住宅がなくなるとその軽減措置が外れ、結果として税負担が増えるのです。
ただし、売却までの期間が短い場合は、増えた分の固定資産税・都市計画税を支払う期間も限定的になるため、大きな負担にならないケースもあります。

再建築不可物件の場合

解体を進めるうえで、とくに注意が必要なのが「再建築不可物件」です。
都市計画法や建築基準法などの規定により、一度建物を取り壊すと新しい建物を建築できなくなるケースがあります。
たとえば、再建築に必要な道路との接道条件を満たしていない土地や、区域区分・景観条例などによって建築が厳しく制限される地域の場合が該当します。
こうしたリスクを回避するためには、解体前に自治体の建築指導課などに相談し、再建築の可否や制限の有無をしっかり確認することが大切です。

解体費そのものがかかる

解体に関する最大のデメリットとしては、解体費用が大きな出費となる点が挙げられます。
建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）や規模、また周囲の環境（重機が入れるかどうか、アスベストの有無など）によって解体費用は大きく変動します。
小規模な木造住宅でも、数十万円から百万円単位の費用がかかることが一般的です。
さらに、解体費用には本体の解体工事だけでなく、不用品処分費や付帯工事費、廃材の搬出・処理費、そして埋設物があった場合の撤去費などが含まれます。
解体費用が想定以上に膨らむケースもあるため、複数の解体業者から見積もりを取って比較検討することが重要です。

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まとめ

売却にともなう家の解体費用の相場は、木造だと1坪あたり4万円～5万円、鉄骨造（S造）は1坪あたり6万円～7万円、鉄筋コンクリート造（RC造）の場合は1坪あたり6万円～8万円程度です。
複数の解体業者に相見積もりを依頼し、工事期間や作業の流れ、追加費用の有無などをしっかり確認しましょう。
解体を検討する際は、事前に不動産会社などに相談し、メリット・デメリットを考慮することが大切です。
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