不動産売却時における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いも解説

中古物件を売却する際に気をつけたいのが、契約不適合責任です。
契約不適合責任とは売主が負う責任で、これまでは瑕疵担保責任と呼ばれていました。
民法改正によって売主側の責任がより一層重くなっているので、内容はしっかり理解しておく必要があります。
今回は契約不適合責任について、民法改正のポイントや不動産売却時の注意点を解説します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

民法改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月1日の民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に改められました。
この改正によって大きく影響を受けるのは、不動産を売却する売主です。
契約不適合責任は、瑕疵担保責任に比べて売主側の条件がより厳しくなっています。
そもそも民法改正前の瑕疵担保責任は、どのような制度だったのでしょうか。
はじめに、瑕疵担保責任と契約不適合責任の概要について解説します。

民法改正前の瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売却した物件に隠れた瑕疵（かし）があった場合に売主が負う責任のことです。
隠れた瑕疵とは、契約時に買主が知らず、かつ通常要求される注意力を働かせても発見できなかった欠陥を指します。
たとえば、土壌汚染や地下埋設物、給排水管からの水漏れ、シロアリ被害、雨漏りなどです。
上記のような欠陥が見つかった場合、たとえ売主が知らなかったとしても責任を負うことになります。
ただし、該当する瑕疵にいついて買主が知っていた場合は、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及できません。
また、買主が注意力を働かせていれば気付けたと思われるような欠陥についても、売主は責任を負わなくて良いとされていました。

民法改正後の契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容に適合しないものを引き渡した際に売主が負う責任をいいます。
これまでの瑕疵担保責任とは違い、隠れた瑕疵があったかどうかを判断する必要はありません。
瑕疵に関して契約書に記載があったかどうかが焦点となり、責任の所在がわかりやくなっています。
たとえば、物件に雨漏りが生じており、売買契約を結ぶ間に買主に伝えてあったとしましょう。
その旨が契約書に記載されていなければ、買主は売主に対して契約不適合責任を追及することが可能です。

民法改正に至った背景

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更された理由の一つに、わかりやすくしようという目的があります。
そもそも瑕疵という言葉は読み方も難しく、一般の方が日常生活で耳にすることはほとんどありません。
また瑕疵担保責任においては、責任を問う瑕疵が「隠れた」、つまり買主が気がつかなかったものに限られていました。
買主が知らなかったことを第三者が客観的に判断することは難しく、曖昧な表現であることが問題視されてきたのです。
これでは買主にとって不利になるため、その条件を見直そうというのが民法改正に至った二つ目の理由です。
瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更したことで、売主の責任は重くなり、買主は中古物件を購入しやすくなったと言われています。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任：双方の違い

民法改正により、具体的にどのような点が変わったのでしょうか。
いくつかの変更点がありますが、ここではとくに押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

法的性質

瑕疵担保責任において不動産売買は「法定責任」とされ、対象の物件を引き渡すことが売主の責任とされていました。
つまり、瑕疵の有無はそこまで重要ではなく、売主は物件を引き渡せば責任を果たしたとみなされていたのです。
しかしそれでは瑕疵があった場合に買主が不利益を被るため、瑕疵担保責任で買主を守っていました。
対して契約不適合責任の法定責任は、「債務不履行責任」であるとされています（民法562条）。
これにより、売主の責任は契約内容に合致した物件を引き渡すことと改められました。

責任の対象範囲

民法改正前の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵が責任を負う対象とされていました。
隠れた瑕疵とは、買主が知らなかった、かつ注意を払っても気づけないであろう瑕疵のことです。
責任を追及するには、その瑕疵が隠れた瑕疵であると証明する必要があり、実際には利用しにくいとされていました。
契約不適合責任では、責任の対象範囲が「契約に適合していない箇所」という端的な表現に変更されています。
隠れた瑕疵かどうかは関係なく、契約書に記載されていない不具合があれば、買主は売主に責任を追及できます。

買主が請求できる権利

瑕疵担保責任において買主が売主に請求できる権利は、契約解除または賠償責任請求の2つのみでした。
民法改正後は、契約解除と賠償責任請求に加えて、修補請求権と代金減額請求権も追加されています。
買主が請求できる権利が増えたことで、売主の責任はよりいっそう重みを増したといえるでしょう。
また、損害賠償が「無過失責任」から「過失責任」に変わった点にも注意が必要です。
瑕疵担保責任では、売主に落ち度がなくても損害賠償を請求することが可能でした。
契約不適合責任においては、売主に落ち度があるときだけ損害賠償を請求できるとされています。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任：不動産売却時の注意点

売主は契約不適合責任に注意しながら不動産売却を進める必要があります。
最後に、トラブルを避けて円滑に取引を行うコツや注意点を解説します。

欠陥は契約書に漏れなく記載する

契約不適合責任における売主の義務は、契約に適合する物件を引き渡すことです。
物件の不具合を買主に口頭で伝えていても、契約書に記載がなければ売主は責任を負うことになります。
反対に物件に不具合があった場合でも、契約書に明記していれば責任を問われることはありません。
したがって、契約書には些細な不具合でも漏れずに記載し、必ず買主に伝えたうえで契約を結ぶことが大切です。
物件の状態を正確に知りたいという場合は、不動産売却前にインスペクションを実施するのも良いでしょう。
インスペクションとは、住宅の劣化や不具合の状況を調査する検査のことで、建築士などの専門家が行います。
5～10万円程度の検査費用がかかりますが、住宅の状態を把握できるので、安心して不動産売却ができるでしょう。

免責特約を設ける

売主と買主が合意すれば、売買契約書に契約不適合責任を免責とする特約を設けることができます。
契約不適合責任を免責する旨の特約が設けられている場合、原則として買主は売主に対して責任を問うことはできません。
ただし、特約が法律の範囲を超える内容である場合には無効になるため、記載内容については不動産会社にご相談ください。

設備に関する責任は負わない

中古物件は経年劣化により、設備に不具合が生じているケースが少なくありません。
ここでいう設備とは、電気配線や照明など、建物と一体となって建物の機能を全うさせる設備を指します。
これらの設備にまで契約不適合責任を適用させると、売主の負担が大きくなってしまいます。
したがって設備は契約不適合責任の対象外とし、付帯設備表を作成して買主に設備の状態を共有するのが一般的です。
付帯設備表に関しても、不動産会社と相談したうえで記載内容を決めると良いでしょう。

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まとめ

民法改正によって売主の責任は重くなり、より買主を守る意味合いが強くなりました。
責任を問われないようにするには、物件の状態をより詳細に契約書に記載し、買主に伝えることが大切です。
安心して不動産売却を進めたいという方は、ぜひホームインスペクションの実施もご検討ください。
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