離婚にともなう不動産売却の注意点！売るタイミングや媒介契約の選び方は？

夫婦が離婚するときに問題となるのが、不動産をどうするべきかということです。
トラブルを回避するためには、売却するのがおすすめといえます。
しかし、離婚にともなう不動産売却は、タイミングや媒介契約の選び方などの注意点に留意しなければなりません。
今回は離婚にともなう売却の注意点をテーマに、売るべきタイミングやオーバーローン、媒介契約の選び方について解説します。
新潟市で土地や建物の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

離婚にともなう不動産売却の注意点1：売るタイミング

まずは、注意点の一つである、売るタイミングについて解説します。

適したタイミングはいつ？

結論から申し上げますと、不動産売却に適したタイミングは離婚後です。
離婚後に売ることによって、財産分与としてみなされます。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を、平等に分割することです。
不動産はもちろん、預貯金や自動車なども対象となります。
財産分与の主な種類は、下記の3つです。

• 清算的財産分与：婚姻中に協力して築いた財産を公平にわける
• 扶養的財産分与：離婚によって一方の生活が苦しくなる場合、生活能力のある他方が生活費を補う
• 慰謝料的財産分与：離婚の原因があるほうが慰謝料の代わりに支払う

さまざまな種類がありますが、清算的財産分与となるケースが多いです。

なぜ離婚後のタイミングが適しているのか？

別れる前に不動産売却をおこない、売却金を分配すると、贈与とみなされる恐れがあります。
贈与と判断されてしまうと、贈与税が課税され、金銭的な負担が生じるのが注意点です。
離婚後であれば、財産分与となるので贈与税が課せられる心配はありません。
また、協議や調停をおこなっているなかでの売却活動は、スケジュール的にも精神的にも苦しくなる可能性があります。
数多くの対応に追われるため、慌ただしくなり、無理な値下げに応じて損をする恐れもあるでしょう。
別れたあとであれば、売却活動に専念できるので、スムーズに不動産売却ができたり高値で売れやすくなったりします。
離婚後に売る注意点は、配偶者と連絡が取れなくなったり、手続きが円滑にいかなくなったりするケースがあることです。
婚姻中であれば、相手と話すタイミングや売るための手続きを一緒におこなうことも可能です。
不動産売却が長期化しないよう、あらかじめどのタイミングで売りに出すのか、手続きの主導者はどちらなのかなどを、決めておくと良いでしょう。

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離婚にともなう不動産売却の注意点2：オーバーローンについて

続いて、離婚にともなう不動産売却の注意点の一つ、オーバーローンについて解説します。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、売却価格を上回っている状態のことです。
査定の結果オーバーローンだった場合は、不足分を補わないと売ることができません。
住宅ローンを使って土地や建物を購入すると、お金を貸した金融機関が不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、土地や建物を担保に設定する権利です。
もし返済ができなくなったとき、金融機関は担保にしている不動産を売り、貸したお金を回収します。
抵当権を抹消するための条件が、住宅ローンの完済なので、オーバーローンでは不動産売却が難しくなるでしょう。
反対に、住宅ローンの残債が、売却価格を下回っている状態のことを、アンダーローンと呼びます。
アンダーローンであれば、売却金で残債を完済できるので、問題なく不動産売却が可能です。

オーバーローンだった場合の売却方法は？

査定をしてもオーバーローンだった場合、任意売却が選択肢の一つです。
任意売却とは、住宅ローンの残る土地や建物を、金融機関の同意を得て売る方法となります。
先述のとおり、オーバーローンだった場合は、抵当権を抹消できないので売ることができません。
任意売却では、金融機関と交渉したうえで、売却の承諾を得る必要があります。

主な注意点は？

主な注意点は、売却価格があまりにも低い場合、交渉できない可能性があることです。
貸したお金を回収できない場合、抵当権の抹消に応じてもらえない可能性があります。
また、債権者のために売ることになるので、売買契約の締結日と引き渡し日は同じタイミングになることも注意点の一つです。
売買契約の締結後に、契約を解除されないようにするためです。
しかし、たとえオーバーローンであっても自己資金で不足分を補うことができれば、通常の売却と同じように引き渡しをおこなえます。

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離婚にともなう不動産売却の注意点3：媒介契約の選び方

最後に、注意点の一つである媒介契約の選び方について解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社と締結する契約のことです。
契約書には契約期間や販売活動の内容、報酬（仲介手数料）の金額など、取引に関する内容が記載されています。
売主と仲介業者の立場を明確にし、トラブルを回避するために締結する契約です。
媒介契約の締結後、不動産会社は買主を見つけるために、さまざまな販売活動をおこないます。
主な活動は、ホームページに物件の情報をアップしたり、ポスティングチラシを作成・投函したりといったことなどです。
スムーズかつ早期の成約を目指すため、販売戦略を練り直すこともあります。
また、媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリットが異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
売主が見つけた買主と直接取引できる、自己発見取引も可能となります。
幅広く買主を探せるのがメリットですが、販売状況の報告が任意となるのが注意点です。
販売状況がわからなければ、進捗がわからず、いつまでも不動産売却ができないといった事態になるかもしれません。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できない契約です。
自己発見取引は可能なので、売主が買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに直接取引することができます。
専任媒介契約では、販売状況の報告を、売主に対して2週間に1度以上おこなうのが義務です。
そのため、進捗状況を把握しやすくなり、安心して不動産売却をすることができます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
自己発見取引も不可となっており、制限が強いのが特徴となります。
ただし、売主への販売状況の報告は1週間に1度以上と、専任媒介契約よりも頻度が高くなります。
離婚にともなう不動産売却では、スムーズな成約を目指すためにも、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

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まとめ

離婚前のタイミングで売却し、売却金を分配した場合、贈与とみなされ贈与税がかかる可能性があることが注意点です。
オーバーローンだった場合は売却金で完済できないため、金融機関からの同意を得て不動産売却をする、任意売却が選択肢の一つとなります。
媒介契約とは不動産会社と締結する契約のことで、3つの種類がありますが、よりスムーズな成約を目指すなら専任系を選ぶのがおすすめです。
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