不動産売却における譲渡損失とは？利用できる特例も解説！

不動産を売却すると、利益ではなく損失が生じることがあり、その場合の確定申告は義務ではありません。
しかし、確定申告をおこない特例を利用することで、ほかの所得で生じた税負担を軽減できる可能性があります。
そこで今回は、不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例と確定申告の必要性について解説します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡損失とは

不動産を売却したからといって、必ずしも利益が出るとは限りません。
不動産売却では、利益ではなく損失（マイナス）が発生することもあります。
不動産売却によって生じた損失を「譲渡損失」といい、売却益を「譲渡所得」といいます。
まずは、譲渡所得と税金の関係や、確定申告の必要性について確認しておきましょう。

譲渡所得には税金がかかる

不動産売却により譲渡所得が生じたら、譲渡所得税が課されるため、確定申告が必要です。
譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称で、令和19年までは復興特別所得税もあわせて納税します。
譲渡所得が生じているかどうかは、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用で、印紙税や物件価格などが含まれます。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用を指し、仲介手数料や立退料などが該当します。
上記の式で求めた金額がプラスになった場合は、課税対象となるため確定申告が必要です。
マイナスになった場合は課税する所得がないため、基本的に確定申告は必要ありません。
しかし、譲渡損失を申告すると、特例を利用して課税額を減らしたり、翌年以降の譲渡所得から控除できる場合があります。
なお、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで異なるためご注意ください。

• 所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：20.315％
• 所有期間が5年以内（短期譲渡所得）：39.63％

たとえば、譲渡所得が400万円の場合、所有期間が5年超えだと税額は「400万円×20.315％＝約81万円」です。
一方で、5年以内で売却した場合の税額は「400万円×39.63％＝約158万円」と約2倍の差があります。
このように、不動産売却による税金は、不動産の所有期間によって税率が変わるため、売却時のタイミングに注意しましょう。

譲渡損失が生じると税金の軽減措置を受けられる

不動産売却により譲渡損失が生じた場合、税金がかからないため確定申告は不要です。
しかし、確定申告をして特例を適用すると、損失分をほかの所得から相殺して、納める税金を減らせる可能性があります。
たとえば、譲渡損失が300万円で、その年の給与所得も300万円だったとしましょう。
損失分の300万円を給与所得の300万円と相殺することで、所得をゼロにすることができます。
この特例を「損益通算」といい、適用するには確定申告が必要です。
特例を利用して納める税金を減らしたい方は、確定申告を忘れずにおこないましょう。

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不動産売却で譲渡損失が生じた際に利用できる特例

先述したように、不動産売却で損をした場合、要件を満たすことで損益通算が適用できます。
また、損益通算をしてもなお損失が残る場合は「繰越控除」を利用できる可能性があります。
繰越控除とは、不動産を売却した年の翌年以降3年間に渡り、損失分を繰り越してほかの所得から控除できる制度です。
損益通算と繰越控除を利用できる特例には、以下の2種類があります。

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞの内容を順番に解説します。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い換えで譲渡損失が発生した場合に利用できる特例です。
売却する物件と買い換え先の物件それぞれに要件があり、いずれも満たす必要があります。
売却する物件のおもな要件は、以下のとおりです。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超えであること
• 敷地面積が500㎡以内であること（500㎡を超えた部分は対象外）
• 過去2年間においてこの特例を利用していないこと

買い換え先の物件に関しては、売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに購入し、居住または居住見込みでなければなりません。
そのほかにも、繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高がある、床面積が50㎡以上であるなどの条件があります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

個人が5年を超えて所有する住宅または土地を売却し、譲渡損失が生じた場合に利用できる特例です。
売却する物件には条件がありますが、転居先には条件が定められていません。
特例の利用条件には、令和5年12月31日までに売却すること、譲渡の前日に一定の住宅ローン残高があることなどが含まれています。
いずれの特例も所得制限があり、合計所得金額が3,000万円を超えると適用対象外となるためご注意ください。
また、親子間での売買など、売却した不動産の売主と買主が特別な関係にある場合も適用対象外です。

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不動産売却で譲渡損失が生じた場合の確定申告について

先述したように、特例を適用するには確定申告が必要です。
とはいえ、ご自身で確定申告をしたことがないという方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、確定申告について、手続きの流れと申告時期、必要書類などを解説します。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間（1月1日から12月31日まで）の所得と、それにかかる税金を計算して申告・納税することです。
会社員や公務員などは、毎年勤務先が手続きしてくれるため、本来であれば確定申告は必要ありません。
しかし、不動産売却によって譲渡所得が生じた場合は、会社員・公務員であっても確定申告が必要です。
また、譲渡損失が生じた場合でも、損益通算などの特例を利用する際は申告をしなければなりません。
申告期限は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
期限内に申告ができなかった場合は、原則として特例は適用できないためご注意ください。

確定申告の流れ

確定申告は、おもに以下のような流れで進めていきます。

• 必要書類を集める
• 準備した書類を提出する
• 還付金を受け取る

まずは、申告時に提出する書類を集めましょう。
買い換え時の特例を利用する場合は、売却する不動産だけでなく、買い換え先の不動産に関する書類も必要です。
どの特例を利用するかによって必要書類が異なるため、事前に国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。
確定申告の手続きは、直接税務署に出向くほか、郵送やオンライン（e-Tax）でもおこなえます。
マイナンバーカードを持っていない方がe-Taxを利用する場合は、事前に税務署でパスワードやIDを発行する必要があるため、早めに準備しましょう。
申告後に過払いの税金があると分かったら、1か月から1か月半後に還付金が振り込まれます。
e-Taxで申告した場合は、2〜3週間程度で振り込まれることが多いようです。

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まとめ

建物の価値は経年とともに下がっていくため、不動産売却で譲渡損失が生じるケースは珍しくありません。
譲渡損失が生じても、確定申告をして特例を利用すれば、ほかの所得の税負担を抑えることができます。
申告期限を過ぎると特例は適用できなくなるため、必要書類などは早めに準備するようにしましょう。
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