不動産売却時の価格はどう決まる？机上査定と訪問査定の特徴を解説

不動産売却で気になるのが、どのくらいの価格で売れるか？という点ではないでしょうか。
査定結果は建物の状態だけでなく、築年数や立地、周辺環境などによって左右されます。
今回は私たち「リノ・ハウス」が、査定の前にご自身で相場を調べる方法や、机上査定と訪問査定それぞれの特徴を解説します。
新潟市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の査定の前にご自身で相場を調べる方法

まずは、不動産売却の査定を依頼する前に、ご自身で相場を調べる方法をご紹介します。

相場の確認方法1：類似物件から調べる

相場の確認方法としてまず挙げられるのが、類似物件から調べる方法です。
類似物件とは、ご自身が売りたい土地や建物と、スペックが似ている不動産を指します。
築年数やエリア、敷地面積などが似ていれば、取引事例から相場を把握することが可能です。
不動産売却において、類似物件の過去の取引を基準にするのは、一般的な方法といえます。
そのため、査定の前にご自身で相場を把握したいときは、似たような物件が過去に取引されているか否かを確認しましょう。
類似物件を参考にする場合は、複数の不動産をチェックすることをおすすめします。
少なくとも3つ以上の物件を探し、平均価格を算出すれば相場を把握しやすくなります。

相場の確認方法2：公的な価格から調べる

公的な価格を調べることも、不動産売却における相場の確認方法といえます。
公的な価格とは地価公示を指し、都道府県地価や相続税路線価といった価格を参考にすることも可能です。
また、固定資産税評価額を調べて相場を算出したり、不動産価格指数による不動産価格全体の推移から、おおよその査定結果を把握したりすることもできます。
地価公示や都道府県地価、相続税路線価はインターネットで閲覧できるので、ぜひチェックしてみましょう。
固定資産税評価額については、毎年市区町村から送付される納税通知書に記載されています。

相場はあくまでも目安として考える

類似物件や公的な価格を参考にすれば、ご自身でもある程度の相場を把握することができます。
しかし、不動産売却における査定結果は、不動産市場の動きや取引時期によって変動することも多いです。
たとえ類似物件であっても、不動産売却のタイミングによって相場が左右されるでしょう。
また、不動産の管理状態や劣化具合によっても価格が変わってきます。
そのため、ご自身で調べた相場は、客観的なデータのひとつとして押さえておくのがおすすめです。

不動産売却における査定の種類「机上査定」とは？

続いて、不動産売却における査定の種類「机上査定」とはなにかをご紹介します。

机上査定の特徴

机上査定とは、対象の不動産を大まかに査定する方法で、直接現地を訪問せずに結果を出すため、簡易査定とも呼ばれています。
ご自身で相場をチェックする際と同様、過去の取引などを参考に査定額を算出するのが特徴です。
登記事項証明書などの書類を用いて、査定額を算出することもあります。

机上査定で査定額を左右するポイントや根拠

不動産売却の際、机上査定で査定額を左右するポイントや根拠は下記のとおりです。

• 近隣の類似物件の成約価格
• 周辺にある物件の売り出し価格
• 公示地価や固定資産税評価額などの公的な価格
• 不動産市場の動向

不動産売却の机上査定における根拠として、まず近隣の類似物件の成約価格が挙げられます。
所在地や敷地面積など、対象の不動産と似た成約事例が近隣エリアにある場合は、机上査定で成約価格を予想することが可能です。
また、周辺にある物件の売り出し価格も、査定額を左右するポイントとなります。
机上査定では、同じエリアにある不動産がどのくらいの価格で売りに出されているかを確認します。
ただし、売り出し価格は自由に設定できるため、実際の成約価格よりも高くなっていることが多いです。
さらに、そのエリアの人口推移などによって相場が変動するため、不動産市場の動向も机上査定では大切なポイントとなります。
そのため、不動産市場の動向を予測したうえで、査定額を算出します。

机上査定のメリットは？

机上査定を選ぶ大きなメリットは、すぐに査定結果が出るということです。
一般的には、査定を依頼した2～3日後には結果を知ることができます。
そのため、机上査定はだいたいの金額を知りたい方や、売却を迷っている方にメリットがある方法です。
また、机上査定は売主が伝えた情報や書類を参考に査定結果を出します。
現地に立ち会う必要がないため、時間がない方や不動産売却したい土地や建物が遠方にある場合にもメリットがあるといえるでしょう。

不動産売却における査定の種類「訪問査定」とは？

最後に、不動産売却における査定の種類「訪問査定」とはなにかをご紹介します。

訪問査定の特徴

訪問査定では、机上査定のような資料を中心とした査定をおこなったうえで、実際に現地を訪問して査定額を算出します。
一般的には建物のなかもチェックするため、立ち会いが必要です。
現地に足を運ぶ必要があるうえに、不動産の状態などを詳しくチェックするため、結果が出るまでに7～10日ほどかかります。

訪問査定で査定額を左右するポイントや根拠

不動産売却の際、訪問査定で査定額を左右するポイントや根拠は以下のようなものがあります。

• 劣化具合や日当たり
• 最寄り駅からの距離
• スーパーマーケットやコンビニエンスストアなど買い物施設までの距離
• 街灯の有無

不動産売却の訪問査定では、不動産の劣化具合や日当たりなどを確認するのが一般的です。
そのため、建物の状態や日当たりの良さ、資産価値がどのくらいあるかなどによって査定額が左右されます。
また、最寄り駅や商業施設までの距離など、利便性の良し悪しも査定額を左右する根拠のひとつです。
利便性が高く生活しやすい場所にあれば、前向きな結果が期待できるでしょう。
机上査定と異なり、訪問査定では周辺環境も査定額に関わってくるといえます。

訪問査定のメリットは？

不動産売却で訪問査定を選ぶメリットは、精度の高い結果を期待できる点です。
実際に現地を見るため、机上査定ではわからないような魅力やマイナスポイントを確認できます。
精度の高い査定額を希望する方は、訪問査定が適しているといえるでしょう。

当日までにやっておくこと

査定においてより良い結果にするためにも、訪問査定の当日までに以下のようなことをやっておきましょう。

• 故障している設備は修理しておく
• 部屋の片付けをしておく
• 必要書類を準備しておく

訪問査定では室内の状態などをチェックするので、故障している設備があれば修理しておくと良いでしょう。
整理整頓はもちろんのこと、掃除や片付けをしておくことも大切です。
また、訪問査定では登記事項証明書や公図を用意しておきましょう。
そのほかにも、パンフレットや購入時の売買契約書、設計書などの不動産に関わる書類をすべて揃えておけば、より精度の高い査定が期待できます。

まとめ

不動産売却をご検討中の方に向け、査定の前にご自身で相場を調べる方法や、机上査定と訪問査定それぞれの特徴を解説しました。
過去の取引事例を参考にご自身で相場を把握し、不動産会社に査定を依頼することで適正かつ公平な価格を設定できるでしょう。
私たち「リノ・ハウス」は、新潟市周辺での不動産売却を専門としておりますので、ぜひお気軽にお問合せください。