心理的瑕疵のある不動産の売却は難しい？生じる影響や告知義務を解説！

不動産に心理的瑕疵があると、売却の際に影響が出たりトラブルが起こったりする可能性があります。

そのため、心理的瑕疵のある不動産を売却する際は、ポイントを押さえておくことが大切です。

そこで今回は、新潟市で不動産売却をご検討中の方に向けて、心理的瑕疵とはなにかについてご説明します。

不動産の売却に与える影響や告知義務などもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の際に注意するべき「心理的瑕疵」とは

瑕疵とは傷や欠陥のことで、不動産に存在する可能性のある瑕疵は4種類あります。

なかには目に見えない瑕疵もあるので、注意が必要です。

不動産の心理的瑕疵とは

目に見えない瑕疵の1つに、心理的瑕疵があります。

読み方は「しんりてきかし」で、住むことに心理的な負担を感じる出来事のことです。

心理的瑕疵のある不動産は事故物件とも呼ばれ、こちらの言葉を聞いたことがある方は多いでしょう。

「住むことに心理的な負担を感じる出来事」には、人が亡くなった過去が該当します。

ただし、過去に人が亡くなっていても、心理的瑕疵になるかどうかはその内容によって変わります。

心理的瑕疵にあたるかを判断するためには、売却する際の告知義務の有無を確認しましょう。

心理的瑕疵には、売却する際に買主に伝えなければならないという告知義務があるからです。

告知義務のある人の死については、国土交通省のガイドラインに定められています。

このガイドラインに告知義務がないと記載されている場合は、人が亡くなった過去があっても買主に知らせる必要はないので、心理的瑕疵もないと考えられます。

不動産にある心理的瑕疵以外の瑕疵とは

不動産には心理的瑕疵以外にも、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」があります。

物理的瑕疵とは、壁のひび割れや雨漏りなど、不動産自体にある傷や欠陥のことです。

土壌汚染や地盤が不安定など、土地にある瑕疵も該当します。

法律的瑕疵とは、法律的な問題のことです。

たとえば、接道義務を満たしていない場合は建築基準法、火災報知器の設置が基準を満たさない場合は消防法に抵触します。

環境的瑕疵とは、不動産の周辺環境にある欠点のことです。

「電車の騒音や振動を感じる」「墓地や下水処理場のような嫌悪施設が近くにある」などの周辺環境は、瑕疵にあたると考えられます。

これらの瑕疵がある不動産も、心理的瑕疵と同様に買主への告知義務があるので、売却する際は注意しましょう。

心理的瑕疵が不動産の売却に与える影響とは

売却する不動産に心理的瑕疵があると、影響が生じることが考えられます。

とくに、「不動産の売却にかかる時間への影響」と「不動産の売却価格に与える影響」があることは、覚えておいたほうが良いでしょう。

心理的瑕疵があると、なぜこれらの影響が生じてしまうのでしょうか。

不動産の売却にかかる時間に影響が生じる理由とは

心理的瑕疵は、住むことに心理的な負担を感じるような人の死が該当します。

そのような過去がある物件にすすんで住みたいと思う方は、少ないと考えられます。

そのため、心理的瑕疵のある不動産は、買主が見つかるまでに時間がかかってしまうことが多いでしょう。

ただ、心理的瑕疵の内容や発生からの年数によっては、それほど気にしないという購入希望者が現れるかもしれません。

不動産の売却価格に影響が生じる理由とは

心理的瑕疵のある不動産は資産価値が下がるので、売却価格も相場より下げる必要があります。

その理由は、「不動産の資産価値」と「その不動産が市場で売却できる価額」は、ほぼ同じであるからです。

不動産の資産価値は、物件の構造や立地などの条件が良いほど上がり、心理的瑕疵などの欠点があると下がってしまいます。

そのため、心理的瑕疵のある不動産は、売却価格に影響が生じてしまうのです。

一般的に自殺の場合は3割ほど、殺人事件の場合は5割ほど売却価格を安くする必要があるといわれています。

ただ、心理的瑕疵の内容などによって適正価格は変わるので、どのくらいの金額を設定すると売却につながるかを見極めることが大切です。

不動産の立地条件が良い場合や、心理的瑕疵である出来事が起きてから年数が経っている場合は、それほど影響が生じないかもしれません。

一方で、買主が見つからないとさらに価格を下げることになる可能性もあります。

適正価格の見極めは難しいので、判断に迷ったら不動産会社へご相談ください。

なお、不動産を売却する方法には、不動産会社を介して買主を見つける「仲介」のほかに、不動産会社による「買取」があります。

心理的瑕疵のある不動産を手放したいときは、買取もおすすめです。

買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法なので、買主を探す必要がありません。

売却価格は仲介よりも下がりますが、心理的瑕疵のある不動産でもスムーズに売却できる可能性があります。

心理的瑕疵のある不動産がなかなか売れないときや、できるだけ早く手放したいときは、買取も検討してみましょう。

心理的瑕疵のある不動産を売却する際に守るべき「告知義務」とは

先述したように、心理的瑕疵のある不動産を売却する際は、買主への告知義務があります。

そのため、売却する不動産で過去に人が亡くなっている場合は、告知義務があるかどうかを確認しましょう。

不動産で起きた死の告知義務は、2021年10月に国土交通省が公示した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に定められています。

このガイドラインによると、「その不動産で発生した自然死や病死、不慮の死」と「その不動産の隣接住戸などで発生した死亡事案全般」は、告知義務がないとされています。

不慮の死には階段からの転落事故や食事中の誤嚥などが該当し、自然死や病死とともに人が生活している家では普通に起こり得ることなので、告知義務はありません。

ただし、告知義務には「人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」という原則があります。

そのため、上記に該当する死でも、発見までに時間がかかって特殊清掃が必要になった場合などは告知義務が発生するので注意しましょう。

そして、上記に該当しない自殺や殺人事件などには告知義務があります。

ただ、このガイドラインには、いつまで告知義務があるかという点が明確にされていません。

心理的瑕疵の感じ方は人によって変わるので、ご自身の判断で買主に伝えないのは危険です。

告知義務が守られなかったと判断されると、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約内容と異なる場合に、売主が負う責任です。

心理的瑕疵があるのに買主へ伝えなかったことが発覚すると、売主は責任を問われ、買主から損害賠償を請求されたり契約を解除されたりする可能性があります。

ですから、心理的瑕疵の告知義務があるかどうか迷ったときは、不動産会社へご相談いただくと安心です。

まとめ

売却する不動産に心理的瑕疵があると、売却価格や売れるまでの時間に影響が出る可能性があります。

ただし、買主に伝えずに売ると契約不適合責任を問われてしまうので、告知義務はしっかりと守りましょう。

新潟市の不動産売却・不動産買取「リノ・ハウス」は、新潟市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。

不動産の買取にも応じておりますので、心理的瑕疵のある物件を売却したいとお考えでしたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。