不動産売却をすると翌年の住民税が増える？仕組みや計算方法などを解説！

不動産売却をすると、税金が発生することがあります。
なかには、納税が不動産売却の翌年になる税金もあるので、注意が必要です。

そこで今回は、新潟市で不動産売却をご検討中の方に向けて、売却後に発生するかもしれない税金の1つである「住民税」についてご説明します。

住民税が発生するケースや納税する時期、計算方法などもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却をしたあとに住民税が発生するケースとは

不動産売却の手続きでは、印紙税や登録免許税などの税金が発生することがあります。
そして、不動産売却後にも住民税などの税金が発生する可能性があります。

その理由を理解するために、住民税とはどのような税金なのかについて確認しておきましょう。

住民税の特徴とは

住民税とは、行政サービスにかかる費用を住民も分担するという目的で徴収される税金です。
納めた住民税は、上下水道やごみ処理にかかる費用などに充てられます。
住民税には都道府県に納める都道府県民税と、市区町村に納める市区町村民税があり、この2つを合わせて納税します。

大きな特徴は、前年の1年間の所得に対して課税され、納税は翌年になる仕組みです。
課税される所得は、給与所得や事業所得のほかに、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」なども該当します。

そのため、不動産売却によって利益が出た場合は、翌年に住民税を納めることになるのです。
なお、給与所得や事業所得に課税される場合と、譲渡所得に課税される場合は、税額の計算方法が異なるので注意しましょう。

給与所得や事業所得に課税される住民税は、所得に応じて税額が決まる「所得割」と定額の「均等割」を合計して算出します。

所得割の税率は一律10％で、均等割は通常5,000円ほどです。
譲渡所得に課税される住民税の計算方法については、のちほどご説明します。

譲渡所得に課税される税金とは

不動産売却で譲渡所得が出た際に課税される税金は、住民税だけではありません。
譲渡所得には住民税のほかに、所得税と復興特別所得税も課税されます。
これら3種類の税金は、総称して「譲渡所得税」と呼ばれることが多くあります。

3種類の税金の税率は異なりますが、計算方法は同じなので、個別ではなく譲渡所得税としてまとめて考えたほうがわかりやすくなるかもしれません。

不動産売却で発生した住民税を申告する時期と納税の時期とは

不動産売却によって譲渡所得が出た場合は、確定申告が必要です。
譲渡所得は給与所得や事業所得とは違い、「申告分離課税」に該当するからです。

申告分離課税は、ほかの所得と分けて税額を出し、確定申告によって納税する方式なので、会社員の方もおこなわなくてはなりません。

そのため、確定申告はいつおこなうべきなのか、時期をきちんと把握しておきましょう。
確定申告の時期は、原則として不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日の間です。

不動産売却をしたのが前年の早い時期だった場合は、確定申告まで時間が空くので、忘れてしまわないように注意しましょう。

そして、所得税と復興特別所得税は、確定申告の際に納税もおこないます。

振替納税を選択することも可能で、その場合は4月頃に銀行口座から引き落とされます。
なお、住民税の納税時期は所得税と異なるので、注意が必要です。

確定申告をすると納税額が決定する点は所得税と同じですが、納付書が届くのは5月以降で、それから納税をします。

また、所得税は原則として一括払いですが、住民税は給与所得者を除き、一括払いと年4回の分割払いを選ぶことができます。

このように、所得税と住民税の納税時期は異なるので、それぞれ必要な時期に必要な金額を準備しておかなくてはなりません。

譲渡所得税は、譲渡所得の金額によって高額になる可能性があるので、計算方法をしっかりと理解しておくことが大切です。

不動産売却の際に発生する住民税の計算方法とは

不動産売却によって譲渡所得が出て、譲渡所得税が課税される場合は、所得税と住民税の納税時期までに支払いの準備をする必要があります。

譲渡所得税の計算方法を理解していると、どのくらいの金額を用意しておけば良いのかわかるので、手順を追ってご説明します。

譲渡所得の計算方法とは

不動産売却後に譲渡所得税が課税されるかどうかは、譲渡所得の有無によって決まります。
そこで、まず譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡価額は不動産の売却価格、取得費は不動産購入にかかった費用、譲渡費用は不動産売却にかかった費用をそれぞれ当てはめます。

取得費には、以下のような費用が該当します。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時にかかった税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）

ほかにも、不動産を取得するためにかかった費用だと認められると含めることができるので、細かく確認してみましょう。

そして、譲渡費用に該当する費用は以下のとおりです。

• 不動産売却時の仲介手数料
• 売主が支払った印紙税
• 不動産売却のために建物を解体した際にかかった費用
• 不動産売却のためにおこなった測量の費用

こちらも、不動産売却のために直接かかったと認められた費用は該当しますが、「直接かかった」という点がポイントです。

たとえば、相続登記や不動産の維持管理にかかった費用などは、不動産売却のために直接かかった費用ではないとみなされるので、譲渡費用に含めることができません。

ただ、譲渡費用が減ると譲渡所得税の軽減につながるので、該当する可能性のありそうな費用はもれなく確認して、認められる費用はしっかりと含めましょう。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得が出る場合は、以下の式で譲渡所得税を計算できます。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

税率は、不動産を所有していた期間によって定められています。

所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合は20.315％で、各税金の税率は「所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％」です。

所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の税率は39.63％で、「所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％」です。

では、ここで譲渡所得税の計算をシミュレーションしてみましょう。

所有期間8年の不動産を売却し、「譲渡価額4,000万円・不動産の取得費3,200万円・譲渡費用200万円」だったとして計算します。

まず、譲渡所得は「4,000万円－（3,200万円＋200万円）」で計算すると、600万円です。
この譲渡所得に長期譲渡所得の税率である20.315％を乗じると、121万8,900円が譲渡所得税の額になります。

3種類の税金の税額は、「所得税90万円、復興特別所得税1万8,900円、住民税30万円」です。
なお、譲渡所得税には節税につながる特例があります。

適用すると大幅に節税できる可能性があるので、要件を確認して、使える特例はしっかりと利用しましょう。

まとめ

不動産売却によって得た譲渡所得には、所得税や住民税が課税されます。

譲渡所得が出た場合は、翌年に確定申告と納税をする必要があるので、忘れないように注意しましょう。

私たち「リノ・ハウス」は、新潟市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。

不動産の査定はもちろん、売却に関するご相談にも応じておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。