不動産売却時の税金対策！税金の種類や利用可能な控除を知ろう

不動産売却において、税金対策はぜひ考えておきたいポイントです。

土地や建物の売却時はさまざまな費用がかかるため、節税につなげるコツを押さえておくと良いでしょう。

では、実際にどのような種類の税金がかかるのでしょうか。

今回は不動産売却時の税金対策をテーマに、税金の種類や計算方法、活用したい控除を解説します。

新潟市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

税金対策の前に不動産売却でかかる税金の種類を知っておこう

まずは、税金対策するなら知っておきたい、不動産売却でかかる税金の種類を解説します。

税金の種類1：印紙税

税金の種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。

印紙税とは不動産売却時の売買契約書にかかる税金で、収入印紙を貼り付けて納税します。

納める印紙税は契約金額によって異なり、金額が大きいほど印紙税の負担も大きくなるのが特徴です。

税金の種類2：登録免許税

税金対策で知っておきたい税金の種類として、登録免許税もあります。

不動産売却の際、土地や建物の不動産登記（所有権移転による名義変更）が必要です。

また、売却する不動産に抵当権が付いている場合、抵当権の抹消手続きをおこなわなくてはなりません。

不動産売却時、登記に関する手続きにおいて発生するのが登録免許税です。

税金の種類3：譲渡所得税

不動産売却で利益が出ると、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課税される税金の種類です。

譲渡所得税は所得税と住民税、現在は復興特別所得税が含まれます。

給与所得や事業所得とは切り離して計算される、分離課税となるのが特徴です。

譲渡所得を小さくすれば譲渡所得税を抑えられ、税金対策につながります。

不動産売却における税金対策のポイント！税金の計算方法は？

続いて、不動産売却における税金対策のポイントとして、税金の計算方法を解説します。

印紙税の計算方法

先述したとおり、印紙税の金額は契約金額によって異なります。

• 10万円超え50万円以下：400円（200円）
• 50万円超え100万円以下：1,000円（500円）
• 100万円超え500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下：2万円（1万円）

令和6年3月31日までは軽減税率が適用されるため、カッコ内の金額となります。

契約金額がわかれば、印紙税の金額も把握できるので、金額に応じた収入印紙を準備しましょう。

登録免許税の計算方法

登録免許税の金額は登記の種類によって異なります。

不動産売却によって所有権が移転する場合、計算方法は下記のとおりです。

固定資産税評価額×2％（1.5％）

令和6年3月31日までは軽減税率が適用されるため、カッコ内の税率となります。

また、抵当権抹消の手続きにかかる登録免許税は、ひとつの不動産に対して1,000円です。

土地が2つ、建物が1つの場合は3,000円となります。

譲渡所得税の計算方法

先述したとおり、譲渡所得税は不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。

そのため、まずは譲渡所得の計算が必要となります。

譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）

不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われた金額のことです。

土地や建物を売却して得た総収入が譲渡所得となるわけではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた差額となります。

取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用です。

取得費に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 不動産の購入代金や建築費用
• 印紙税や不動産取得税などの税金
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 設備費用など

取得費がわからない場合は、概算取得費として売却価格の5％を計上できます。

節税対策として、実際の取得費と概算取得費を比べ、高いほうを適用させることも可能です。

なお、建物は経年劣化により価値が減少するため、その分を減価償却費として差し引く必要があります。

減価償却費の計算方法は下記のとおりです。

減価償却費＝建物の購入価格×0.9％×償却率×経過年数

償却率は建物の構造によって異なり、木造の場合は0.031％となります。

譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用です。

譲渡費用として計上できるものとして、下記が挙げられます。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 土地の測量費用
• 建物の解体費用
• 賃貸物件の売却による立退料など

不動産を売却するために支払った費用のため、引っ越し費用などは含まれません。

譲渡所得税はこのように算出した譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけて算出します。

所有期間別の税率は下記のとおりです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年越え（長期譲渡所得）：20.315％

どのくらい所有していたかによって税率が異なるので、節税対策のためには不動産売却のタイミングにも注意したいところです。

不動産売却時の税金対策として知っておきたい控除や特例

最後に、不動産売却時の税金対策として知っておきたい、控除や特例を解説します。

節税対策1：3,000万円の特別控除

不動産売却における節税対策として、まず3,000万円の特別控除が挙げられます。

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に利用できる控除です。

所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。

ただし、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、適用条件があるため注意が必要です。

税金対策2：所有期間10年越えのマイホームを売却する際に利用できる特例

所有期間10年以上のマイホームを売却する場合、長期譲渡所得の税率より低い税率を用いることが可能です。

• 売却利益6,000万円以下：売却利益×10％
• 
  
• 売却利益6,000万円超え：（売却利益－6,000万円）×15％＋600万円

先述したとおり、長期譲渡所得の税率は20.315％となります。

より低い税率が適用でき、税金対策として有効的です。

相続した空き家の売却で利用できる控除

相続した空き家を不動産売却する場合も、節税につながる控除があります。

被相続人の居住用財産を売却した際の特例で、譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。

相続した空き家を、平成28年4月1日～令和5年12月31日までに売却することが条件となります。

また、昭和56年3月31日までに建築された建物であることや、相続開始時に被相続人の家屋であったことなどが適用条件です。

この控除を利用するためには、売却期間を守る必要があります。

そのため、適用条件から外れないよう、売却を決めたら速やかに手続きを開始することが大切です。

まとめ

不動産売却時の税金対策をテーマに、税金の種類や計算方法、活用したい控除を解説しました。

土地や建物の売却時はさまざまな種類の税金がかかります。

そのため、利用できる控除を把握し、税金対策について理解を深めておくことが大切です。

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