任意売却ができないとどうなる？住宅ローン滞納時の対応方法を解説！

住宅ローンの返済が滞ると、最終的にはマイホームを差し押さえられてしまいます。
そうなる前に、任意売却によって不動産売却をする対処方法があります。
今回は、任意売却とはどのような仕組みなのか、また任意売却ができないとどうなるのかについて確認していきましょう。
新潟市で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひチェックしてみてください。

住宅ローンを返済できないときにおこなえる任意売却とは？

任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得たうえで、不動産売却をする方法のことです。

通常、不動産を売却するためには住宅ローンを完済し、担保として設定されている抵当権を解除しなければなりません。

そのため、売却金で完済できるアンダーローンの状態であれば、一般的な方法での不動産売却が可能です。

しかし住宅ローンの返済が滞っているようなケースでは、売却金では完済できないオーバーローンの状態になっていることもあるでしょう。

オーバーローンの状態では抵当権を解除できないため、不動産売却もできないことになります。

そこで金融機関の許可を得られれば、任意売却による売却が可能です。

任意売却のメリット

任意売却なら、通常の不動産取引と同じ流れで売却を進められます。

そのため、近所の方に住宅ローンを滞納していることを知られずに済む可能性が高まるでしょう。

また、相場に近い金額での成約も期待できます。

さらに物件の引き渡しをスムーズに進めるため、引っ越し費用の一部を売却金から出してもらえることもあります。

そして売却金で返済しきれなかった部分は、交渉次第では分割による返済が可能です。

月々の返済額は無理のない範囲で設定されることが多いため、生活の立て直しもスムーズにおこなえるでしょう。

競売との違い

競売とは、債権者が担保となっている不動産を差し押さえたあと、強制的に不動産売却をする方法のことです。

任意売却が通常の不動産売却と同じ流れで取引できる一方、競売は所有者の意思が反映されることはほとんどありません。

また、落札価格や立ち退きのタイミングも強制的に決められてしまいます。

落札価格は相場よりも安くなる傾向にあり、また引っ越し費用も出してもらえません。

そこで住宅ローンの返済が困難になったときは、なるべく早く任意売却を目指すのがおすすめです。

なお、競売にいたるまでの流れは以下のとおりです。

住宅ローンの一括返済を求められる

住宅ローンを3～6か月ほど滞納すると、期限の利益を喪失します。
期限の利益とはローンを分割返済する権利のことで、これを失うと一括返済を求められることになります。

代位弁済に進む
ほとんどの方は、住宅ローンを一括返済できません。
すると保証会社が、金融機関に対して代位弁済します。
以降の債権者は保証会社となり、保証会社から一括返済を求められることになります。

競売の開始
保証会社が競売を申し立てると、裁判所から「競売開始決定の通知」が送付されます。
そして現況調査などを経て、「期間入札の通知」が送付されると、およそ2～3か月後に入札が開始されます。

入札から開札まで
購入希望者による入札がおこなわれ、一番高い金額で入札した方が購入する権利を得ます。

任意売却するためには多くの場合、競売が開始される前に債権者の許可を得なければなりません。

また任意売却の許可を得られたとしても、開札までに不動産売却が完了しなければ、競売による売却となるため注意してください。

立ち退き
落札者が決まり代金が支払われると、保証会社は代金から住宅ローンを回収します。
そして支払い後は、速やかな退去を求められるでしょう。

期限までに立ち退かないと、強制執行により自宅を明け渡すことになります。

任意売却ができないケースとは？

競売を避けるために有効な任意売却ですが、すべての物件でこの方法を取れるわけではありません。

そこで、どのようなケースにおいて任意売却できないのかを確認していきましょう。

債権者（金融機関）が任意売却を認めていない

任意売却は債権者にとってリスクのある方法なので、認められない場合があります。

このようなケースでは、売却金で完済できる見込みがないと、任意売却を認めてもらえないでしょう。

売却価格が住宅ローンの残債よりも著しく低い

任意売却の多くが、アンダーローン（売却価格が住宅ローンの残債よりも低い）の状態での不動産売却となります。

売却金で返済しきれなかった部分については、任意売却後に分割返済が認められるケースが一般的です。

しかし売却価格と残債の価格差が著しいと、任意売却できないことがあります。

共有名義人の同意を得ていない

不動産売却にあたっては、登記上の名義人全員の同意を得なければなりません。

共有者が親族であれば同意を得るのは難しいくないでしょう。

しかし、親族以外が共有者であるときは、相応の理由をもって納得させる必要があるため注意してください。

物件に何らかのトラブルがある

たとえば築年数の経った建物は、現行の建築基準法に適合していない場合があります。

このように何らかの問題があると、買主が見つかりにくく、結果的に任意売却できないことがあります。

売却活動の時間がない

通常、住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでには1年から1年半ほどかかります。

そして競売による入札がスタートし、開札日の前日を迎えると、競売の差し止めはできません。

そのため、任意売却は少なくとも開札日の2日前までに完了している必要があります。

この期限に間に合わないと、任意売却できないので注意しましょう。

任意売却ができないとどうなる？

何らかの理由で任意売却ができないと、競売にかけられてしまいます。

競売にかけられるとどうなるのか、注意点を確認していきましょう。

第三者に知られてしまう

競売が開始されると、裁判所は競売物件の情報を広く公開します。

この情報をもとに、競売物件を扱う業者が対象となる物件の周辺を調査するため、その動きを近所の方に見られることもあるでしょう。

さらに入札開始が近くなると、インターネットでも物件情報が公開されます。

これは誰でも閲覧できるので、近所の方にも知られる可能性があります。

相場よりも安値での落札になる

競売による落札価格は、通常の市場相場よりも安価になるケースがほとんどです。

競売にあたっては、入札基準となる売却基準価額が定められます。

そして、売却基準価額の8割以上が買受可能価額とされています。

しかし売却基準価額自体が、市場相場より安く設定されていることは珍しくありません。

そのため、実際の落札価格は相場の7～8割程度となるのが一般的です。

最終的には自己破産になる

市場価格よりも安値で落札されると、競売後も高額な残債を抱えるケースは少なくありません。

ほとんどの方は完済できないため、最終的には自己破産せざるを得なくなります。

自己破産すると本人の返済義務はなくなりますが、連帯保証人には返済義務が発生します。

このほか、滞納している税金がある場合には、税金の支払いは免除されません。

不動産だけでなく預貯金などほかの資産も差し押さえられる可能性があるため、自己破産する前に税金の滞納状態は解消しておきましょう。

まとめ

住宅ローンを滞納した際の、任意売却ができないケースについて解説しました。
ローン返済が苦しく感じたときは、なるべく早く対処すれば任意売却などで解決できる場合があります。

そのため、まずは金融機関に相談したうえで、不動産会社に価格査定を依頼し自宅がどのくらいで売れる見込みがあるのかを調べるのがおすすめです。

私たち「リノ・ハウス」では、新潟市で価格査定の依頼を承っております。

住宅ローンのことでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。