住宅ローンが返済不可になる前の対処法とは？競売と任意売却を比較！

在宅勤務が推進されている現代、ワークスペースを確保するために、住宅購入を検討している方が増えています。
住宅を購入する際にはほとんどの方が住宅ローンを利用しますが、何十年と続く返済期間中に予期せぬ事情によって返済が困難になることは少なくありません。
もしも住宅ローンが返済不可になったら、競売にかけられる前に対処することが大切です。
この記事では、住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法や、競売までの流れ、任意売却のメリットについて解説します。
新潟市にお住まいで、住宅ローンの返済に困っている方はぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済不可になる前の対処法

住宅ローンは返済が難しくなってきた段階で対処することが大切です。
ここでは、住宅ローンが返済不可になり滞納してしまう前にできる対処法をご紹介します。

金融機関に返済プランを変更できないか相談する

住宅ローンの返済が苦しくなり始めたら、はじめに借り入れ先の金融機関へ相談しましょう。
早めに相談すれば、一定期間の返済猶予や返済期間の延長などプランの変更を提案してくれる可能性があります。
どのように対応してくれるかは金融機関によって異なりますが、滞納して信頼を失う前に相談することが大切です。

住宅ローンの借り換えをおこなう

住宅ローンの借り換えも選択肢の1つです。
日本は超低金利状態が続いているため、より好条件な住宅ローンが見つかる可能性があります。
ローンを借り換えすることで金利が低くなれば、月々の返済額を抑えられるかもしれません。
とはいえ、借り換えにはコストと時間を要するため、それらを含めたうえで借り換えたほうが良いか判断しましょう。

団体信用保険を適用できないか確認する

住宅ローンを組む際には、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険ときくと契約者が死亡した際に保険金が下りるイメージを持つ方も多いかと思いますが、契約内容によっては疾病時にも適用できることがあります。
療養によって住宅ローンが返済困難になっているのであれば、まずは保険が適用できるかどうか確認してみてください。

自宅を売却する

返済の見通しが立たなければ、自宅の売却も視野に入れましょう。
ここでのポイントは、滞納する前に売却することです。
滞納が続いてしまうと、個人信用情報機関に事故情報が登録され、登録期間中は新たに住宅ローンを組むことがかなり難しくなってしまいます。
住宅ローンが組めないと一般的には住み替え先が賃貸物件に限られてしまうため、自宅の売却は滞納前におこないましょう。
もしもすでに滞納していたり、売却代金だけではローンを完済できない場合には、任意売却を検討することになります。

住宅ローンが返済不可になり競売が開始されるまで

競売とは、債権者の申し立てにより、裁判所が強制的に自宅を売却することです。
売却代金は住宅ローンの返済にあてられますが、取引価格が相場よりも低くなるため、ローンを完済できずに自己破産を選択する方も少なくありません。
競売は物件の所有者にとってデメリットの大きい売却方法なので、競売にかけられる前に任意売却することが望ましいです。
まずは住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れを把握しておきましょう。

• 金融機関から一括返済を求められる
• 保証会社が代位弁済をおこなう
• 競売開始の通知書が郵送されてくる
• 現状調査がおこなわれ入札が開始される

それぞれの内容について、順番に解説します。

金融機関から一括返済を求められる

住宅ローンが返済不可になって3か月ほど経過すると、債権者である金融機関から督促状が届き、やがて一括返済を求められるようになります。
月々の返済が困難な状態で、一括返済に応じられる方はほとんどいません。
そうなると競売に向けて手続きが進んでしまうため、この時点で任意売却に向けて行動することをおすすめします。

保証会社が代位弁済をおこなう

金融機関に一括返済ができなければ、保証会社によって代位弁済がおこなわれます。
代位弁済とは、保証会社が契約者に代わって金融機関へ住宅ローンを完済することです。
代位弁済がおこなわれたあとは、保証会社が債権者となり、ローンの返済先が金融機関から保証会社へ変わります。
代位弁済がおこなわれたからといって、契約者の返済義務がなくなるわけではない点にご注意ください。

競売開始の通知書が郵送されてくる

それでも滞納が続くと、裁判所から競売開始の通知書が届きます。
通知書が届いてから競売にかけられるまでは約4〜6か月ほどしかありません。
早急に不動産会社へ出向き、任意売却の相談をおこないましょう。

現状調査がおこなわれ入札が開始される

競売開始の通知書が届いてからしばらくすると、裁判所から調査員が訪れ物件の現状調査がおこなわれます。
法的強制力があるため、調査を拒否することはできません。
現地調査のあと債権者の同意が取れたら、いよいよ競売が開始されてしまいます。

住宅ローンが返済不可になったら任意売却を検討する

前述したように、住宅ローンが返済不可になったら、早急に任意売却に向けて行動することが大切です。
任意売却とは、住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
通常、住宅ローンが残ったままでは不動産を売却できません。
売却するには住宅ローンを完済して、金融機関が設定している抵当権を外す必要があります。
とはいえ、自宅を売却した代金だけではローンを返済できないこともあるでしょう。
住宅ローンの残債が売却代金を上回ってしまう場合には、不足分を現金で用意しなければなりません。
現金の用意が難しいとなると、ローンを完済できずに売りたくても売れない状況に陥ってしまいます。
そこで任意売却を選択すると、住宅ローンが残ったまま不動産を売却できるようになります。

任意売却のメリット

任意売却には、競売に比べて以下のようなメリットがあります。

• 競売よりも高値で売却できる
• 残債を月々の分割払いに交渉できる
• 引っ越し代金を確保できる可能性がある

競売は市場価格の50％～70％ほどで売却されることが一般的です。
一方、任意売却は市場価格に近い金額で物件を売り出せるため、住宅ローンの残債を減らせる可能性が高くなります。
また、住宅ローンが残ってしまった場合にも、任意売却であれば月々の分割払いに交渉できる点がメリットです。
競売では一括返済を求められるのが一般的で、資金調達ができずに自己破産を選ぶ方も少なくありません。
さらに任意売却には、交渉次第で引っ越し代が出るなどのメリットもあります。

任意売却の注意点

自宅が競売にかけられ、開札日になると競売を止めることはできません。
任意売却をおこなうには、開札日の前日までに物件の引き渡しまで済ませておく必要があります。
不動産売却に必要な期間は約3〜6か月程度といわれていますが、物件の状態や立地によっては1年以上かかることも少なくありません。
任意売却をしたいと思っても買主が見つからないと、自宅はそのまま競売にかけられてしまいます。
手遅れになってしまわないよう、任意売却を検討し始めた時点で早急に不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可になりそうだと感じたら、まずは金融機関に出向き、返済プランを変更できないか相談しましょう。
すでに滞納している場合には、競売にかけられてしまう前に任意売却することがおすすめです。
私たち「リノ・ハウス」は、新潟市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
住宅ローンの返済に困っている方や任意売却をご検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。