トラブル回避！不動産売却に安心を与えるインスペクションとは？

不動産売却におけるインスペクションとは、中古住宅の建物状況調査のことです。
専門家による調査によって劣化の状態や欠陥の有無、修繕が必要な箇所などがわかるため、不動産売買に安心を与えることができます。
そこで今回は、新潟市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けてインスペクションとは何か、その検査内容とメリット、かかる費用についてご紹介します。

不動産売却におけるインスペクションとは？調査内容とタイミング

国は少子高齢化や人口増加などを原因として増加を続ける空き家問題を解決すべく、さまざまな政策を打ち出しています。
その政策のうちの1つがインスペクションの普及です。
不動産売却時にインスペクションを実施することで中古住宅の売買時点の状態を把握でき、買主は安心して物件を購入することができます。
また、契約不適合責任を課される売主にとっても、引き渡し後の損害賠償請求などのトラブルを回避できるというメリットになります。
そのため、インスペクションが普及することで中古住宅市場の活性化、さらには空き家対策につながるというわけです。

既存住宅インスペクション・ガイドラインとは？

インスペクションの普及を進めるにあたり、国土交通省は2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し公表しました。
これは、どの検査事業者がおこなっても同様の検査結果が得られるよう、インスペクションに対する基本的な考え方や具体的な検査項目・検査方法などを示したものです。
インスペクションの具体的な検査内容
インスペクションは、インスペクターと呼ばれる既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、ガイドラインに基づいておこなわれます。
具体的には、建物の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分についての、目視や計測を中心とした検査です。
なお、不動産売却におけるインスペクションの実施は義務ではなく、また売主と買主のどちらが実施しても良いものとしています。
ただし、買主がおこなう際には売主の許可が必要です。

インスペクションの説明が義務化

不動産売却におけるインスペクション実施の義務はありませんが、2018年の「改正宅地建物取引業法」により、不動産取引時のインスペクションの「説明」が義務化されました。
インスペクションの普及を促進し、良質な中古住宅の流通強化を目的としています。
これにより、買主に対する不動産売買時の重要事項説明として以下の事項の説明をおこなう必要があります。

• インスペクション実施の有無
• 実施した場合の結果の概要
• 設計図書などの保存の状況

なお、売主は不動産会社との媒介契約時にインスペクションの説明を受けることになります。
インスペクションを実施するのであれば、売却活動開始前のこのタイミングでおこなうとその後の流れがスムーズでしょう。

不動産売却前にインスペクションをおこなうメリットとは？

不動産売却前にインスペクションを実施することで、売主側と買主側、それぞれどのようなメリットがあるのでしょうか。

売主側のメリット

不動産売却前にインスペクションをおこなうことで売主が得られるメリットは、「インスペクション済み物件」となることで早く買主がみつかる可能性が高くなることです。
また、検査の結果を受けて適切な修理をおこなうことで、当初の査定価格より高値で売り出せる可能性もあります。
さらに、物件の状態をきちんと把握し買主へきちんと説明して売却することは、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐためにも効果的です。
修繕などをせずに引き渡す場合でも、買主が事前に確認をして納得したうえで購入するため、あとから修理費用や損害賠償を請求されるといったリスクは低くなるでしょう。
もし検査の結果によって建物が売却できるようなひどい状態であるとわかった場合には、これがデメリットといえるかもしれません。
たしかに、修理をするのに大きな費用がかかってしまい、売却計画の見直しが必要になるかもしれません。
しかし、そのまま知らずに売却してあとから修理費用や損害賠償を請求されるといったリスクを考えれば、不動産売却前にインスペクションを実施する価値は十分にあるといえるでしょう。

買主側のメリット

買主にとっての一番のメリットは、「インスペクション済み物件」を購入できる安心感でしょう。
第三者である専門家がおこなった公平な検査により建物の状態をきちんと把握できることで、たとえ多少の不具合があったとしても納得したうえで購入ができます。
また、事前に建物の劣化状況や修理が必要な箇所がわかるため、購入後にかかる費用などが予測できる点もメリットといえるでしょう。

不動産売却時におこなうインスペクションにかかる費用と時間

不動産売却時にインスペクションをおこなうとしたら、気になるのはかかる費用と時間でしょう。
ここでは不動産売却におけるインスペクションの費用と時間についてご紹介します。

インスペクションの費用相場

インスペクションの費用相場5万円程度です。
金額設定は検査事業者や地域によっても異なりますが、次のようにマンションと一戸建てでは金額設定が異なるケースが多いようです。

• マンション：約5万円
• 一戸建て（165㎡未満）：約4万5,000円
• 一戸建て（165～250㎡未満）：約5万円
• 一戸建て（250～500㎡未満）：約6万5,000円

なお、特殊な機材を多く用いた詳細診断の場合には10万円以上かかることもあります。
また、床下や天井裏へ侵入してもらうオプション診断を依頼した場合には、1万5,000円から3万5,000円ほどの追加料金がかかると考えておきましょう。

インスペクション費用の内訳

一般的に、インスペクションにかかる費用の内訳は次のようになっています。
検査事業者の人件費
実際に検査をおこなうインスペクターや、電話応対や事務処理などをおこなう事務スタッフの人件費に相当します。
出張交通費
現地まで来てもらうための交通費です。
現地の状況によっては別途駐車場代が請求されることもあります。
検査機器の損料
検査に使用する機器の損料で、機器に対する償却費・維持管理費などに相当します。
オプションで特殊な機器を用いた検査を依頼した場合には、この部分で追加料金が発生することになります。
なお、目視による調査がメインの場合にはそれほど発生しない費用です。
検査結果の報告書にかかる費用
検査後に作成される報告書にもコストがかかります。
紙代・インク代・郵送料といった事務コストのほか、インスペクターが専門的所見から結論を導き出すといった労力に対する人件費などです。
また、より詳細な報告書を希望する場合には、5,000円～1万5,000円ほどの費用が別途発生することがあります。

インスペクション実施にかかる時間

不動産売却前にインスペクションを実施するのであれば、売却プランを立てるうえでも要する時間を把握しておくと良いでしょう。
一般的に、インスペクションの調査そのものは1～3時間程度で終わりますが、申し込みから実施までに1週間ほどかかります。
さらに、インスペクション実施後に報告書を受け取るまでに1週間程度必要です。
地域によってはインスペクターが不足しており、もっと時間がかかってしまうこともあるので事前に確認しましょう。

まとめ

不動産売却時にインスペクションをおこなうことで中古住宅の劣化や不具合などを事前に把握でき、売主・買主の双方の安心につながります。
売却後のトラブルを未然に防ぐためにも、インスペクションの活用を検討してみると良いでしょう。
私たち「リノ・ハウス」は、新潟市エリアを中心として不動産売却のサポートをしています。