2022-12-20
不動産売却をするにあたって、売主が前もって意識しておきたいのが契約不適合責任です。
売却後の不動産に欠陥や不具合が見つかった場合、売主がその事実を知らなかったとしても売主に責任が問われます。
この記事では、契約不適合責任とはなにか、買主の権利について、また事前の備えとしてのインスペクションをご説明します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしくてください。
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契約不適合責任とは、契約の内容に合わないものを引き渡したことがわかった際に、売主が負う責任のことです。
ここでは、その概要をご説明します。
これまでの「瑕疵担保責任」に代わって、2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」が登場しました。
売主が契約内容に適合しない種類や品質のものを引き渡した場合に負うことになる責任を、契約不適合責任といいます。
売主の責任を判断するにあたり、契約書の記載内容が重視されるようになったのが特徴です。
「契約に適合しない」と判断されるポイントは、契約書に記載があるかどうかです。
たとえば、不動産の引き渡し後に2階の寝室で雨漏りが発生していた場合でも、前もって契約書に「2階の寝室で雨漏りがある」と記載されていれば問題ありません。
契約書に記載しておけば、買主は事前にそれを了承していたことになるため、契約どおりの不動産であると判断されます。
反対に、雨漏りについての記載がない場合は売主が責任を負うことになる可能性が高いです。
記載がない場合は、雨漏りがないことを前提とした契約が交わされているため、「契約に適合しない」と判断されます。
また、「雨漏りがある」という漠然とした記載だけの場合でも責任を問われることもあるため、場所まで明確に記載しておくことが大切です。
ただし、築年数が古く経年劣化しており、不具合があるだろうと一般的に考えられるような物件については、契約書に記載がなくても契約不適合責任に問われないケースもあります。
契約不適合責任が発生するかどうかは契約内容から判断されるため、売主が事前に知らなかったとしても責任を負わなければいけません。
雨漏りについて知らなくても、買主がその不具合を指摘し、それが売却前からあったものだと判断された場合は、売主が責任を負います。
契約不適合責任でトラブルにならないためには、売主が建物の状況をしっかりと把握しておくことが大切です。
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売却後に契約不適合責任が発生した場合、買主には大きくわけて4つの権利が存在します。
ここでは、雨漏りが発覚したときのケースを例にとりながら契約不適合責任における買主の権利について解説します。
契約不適合責任が生じる不具合が見つかった場合、「不具合を直してください」と買主は売主に修理などを請求する権利があります。
たとえば雨漏りの場合は、雨漏りしている箇所を修理をすることで、引き渡した物件をあとから契約内容に適合させます。
このように追って不動産を補完させる買主の権利を「追完請求」といいます。
基本的には、不動産に不具合が発覚したときに売主は買主から追完請求をされることになります。
修理を求めるなどの追完請求をおこなっても売主が修理しなかった場合は、買主はすでに支払った代金から値引きを求めることができます。
この買主の権利を「減額請求」といいます。
たとえば雨漏りの修理を要求したのに売主がそれを実行しなかった場合や、特殊な雨漏りで修理が不可能なときに減額請求がおこなわれます。
売主が修理を拒むことを明確に意思表示した場合などは、買主は追完請求をすることなく最初から代金の減額請求ができます。
「不具合を直せないなら、その分値引きをしてください」という請求です。
不具合を直すことを請求したのに売主がそれに応じない、または応じることができなかったときには、買主は契約を最初からなかったことにする権利があります。
この買主の権利を「契約解除」といいます。
契約解除をすると、買主が支払った代金はすべて返還され、引き渡した不動産は売主の元に返されます。
たとえば、雨漏りがひどすぎて、住むという当初の目的が達成できない場合などに、契約解除がおこなわれます。
基本的には、買主から売主に「不具合についてこのようにしてほしい」と正式に催告してからおこなう「催告解除」が認められます。
ただし、明らかに契約の目的が達成できない場合や、売主が買主からの要求に応えないことが明らかである場合などには、催告なしの「無催告解除」が認められることもあります。
「これでは契約した目的がまったく果たせないので、契約はなかったことにしてください」という権利です。
売主に過失があった場合や故意に不具合を隠していた場合など、売主に落ち度があるケースでは、起きた損害に対しての補償を求めることができます。
売主が雨漏りを知っていたのに伝えなかった場合や、売主として最低限求められる確認をしなかったため雨漏りに気付かなかった場合などに、認められる権利です。
この買主の権利を「損害賠償請求」といいます。
ここでの「損害」とは、雨漏りが起きたために使えなくなった家具などの損害だけでなく、雨漏りしていなければ得られていたはずの利益についても認められます。
「売主に落ち度があったのだから、不具合のために起きた損害まで補償してください」という権利です。
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契約不適合責任では買主には多くの権利が認められている反面、売主にとっては不利といえるかもしれません。
ここでは、売却後のトラブルを避けるための対策として、インスペクションをご紹介します。
インスペクションとは、「建物状況調査」とも呼ばれるもので、一定の資格を持つ専門家によって建物の状況を調査し、報告してもらうものです。
専門家が調査することで、見ただけではわからない不具合まで見つけられる可能性があります。
不具合が見つからなければ、売却前に不動産の価値を高めることができ、売却価格アップも期待できます。
もし不具合が見つかった場合は、その旨をしっかり契約書に記載しておくことで、契約不適合責任を負うリスクを減らせるでしょう。
インスペクションでは、およそ5万円から6万円ほどの費用がかかり、より詳細な調査を依頼する場合はオプションとして追加料金が必要です。
インスペクションを実施する場合は、売却前にこれらの費用負担が発生することに注意しなければいけません。
また、資格を持たない方がおこなうインスペクションの類似のサービスもあるため、注意が必要です。
宅地建物取引業法で規定する、資格を持った建築士によるインスペクションは、不動産会社からもご紹介可能です。
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不動産売却における契約不適合責任とはなにか、買主の権利、またインスペクションについてご説明しました。
売却後のトラブルを防ぐために、売主は細心の注意が必要です。
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