負動産の相続とは？処分方法や相続放棄などについて解説

負動産という言葉がありますが、築年の経過した家屋などは、処分の困難さからなかなか対応が進まず、空き家の増加の原因ともなっています。
相続した物件が、調べてみると負動産だったという状況は、今後増えてくると考えられます。
そこで今回は、負動産の相続とはどのようなものか、処分方法や相続放棄などについて解説します。
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負動産とはなに？

まず負動産についてご説明します。

負動産は、所有するだけで資産がマイナスとなる不動産

不動産は、かつては住居として活用したり、安定した資産であったはずの不動産が、現在は利益も得られず価値もない状況となっているものです。
老朽化を食い止めたいものの、経費がかかるうえに空き家の場合は傷みの進行が早く、良くない循環を招いているケースがほとんどと思われます。
コロナ禍や不況を背景に、人のつながりが希薄とならざるを得ないうえ、交流が途絶えて久しい地方の実家周辺の物件である場合、手入れや活用はますます困難です。
所有しているだけで、メンテナンスの手間と経費だけでなく、固定資産税や管理費なども支払う必要があります。

負動産の例

負動産となりやすい相続物件は、以下のようなものが多いようです。

• リゾート地の別荘やマンション（管理費や固定資産税が高額）
• 空室の増えた賃貸物件（老朽化が進み、維持費も増えてしまっている）
• 親から相続した家や農地（使いみちがなく、維持費のみ必要）

これらの物件はそれぞれが、収支をマイナスにしてしまう要因を持っています。

負動産で生じる出費やデメリットは？

別荘などは居住用ではないために固定資産税が高額で管理費や諸経費の滞納が見つかるケースも多いです。
賃貸物件もしばらく手入れをしていなかった場合、経年変化にともなって維持や修繕に費用がかかる一方、賃料は下落傾向なため収支が悪化してしまいます。
地方の農地などは、売却するうえで農地法や、農業振興地域指定の除外手続きをとる必要から、処分に時間を要し、売却のハードルを上げています。
行政としても、これらの空き家化や空き家の荒廃を問題視し「空家等対策特別措置法」という法律が施行されるに至りました。
空き家を放置してると役所から特定空き家に指定され、勧告、命令がおこなわれることもあります。
特定空き家に指定がされると、固定資産税の優遇措置がなくなって6倍の金額となったり、状況の改善や取り壊しについて強制執行され、費用を請求される可能性もあります。

相続した負動産を処分する方法

相続した不動産について相続人の間で話し合い、活用のめどがない場合、売却などの処分を進めるのが最善策となります。

売却する

売却するうえでは、不動産会社の仲介によって一般の買主を探す方法と、不動産会社に物件の買取を依頼する方法があります。
しかし負動産の場合、転売価値を生むのが難しい場合は不動産会社から無料に近い価格でも「買取ができない」という回答がある可能性もあります。
そのような場合、一般の買主の方を探すようにしましょう。
不動産会社の報酬である仲介手数料の上限額は、物件の売買金額に応じて算出されますが、近年の空き家増加を背景に宅地建物取引業法が改正されました。
物件調査費という報酬項目が認められ、400万円未満の物件の場合でも仲介手数料と合わせて税込みで198,000円までが上限となり、不動産会社も以前より低廉な空き家の取引に取り組みやすくなっています。

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、所有する物件を売りたい、あるいは貸したいと考えている持ち主と、移住などのために物件を探す人をマッチングする公的なサービスです。
空き家対策と移住促進に効果があるため、多くの自治体が力を入れはじめ、なかには空き家の改修工事の補助金や、移住者の税制の優遇をおこなっている自治体もあります。
自治体にもよりますが、この10年ほどで地方を中心に空き家バンクの情報流通が活発化し、かなりの実効力を持つようになってきました。
テレワーク化が進んで、都市部以外にも暮らしやすくなったことで、環境がよくて生活コストの安い地方への移住志向は高まっていると言えます。
空き家バンクは売主と買主をマッチングさせるのみのサービスとなるので、契約へ進む際はあらためて不動産会社に仲介を依頼したほうが良いでしょう。

自治体などへ寄附する

物件の場所や広さなどによっては、自治体が寄付を受け付けてくれる場合があります。
公共施設の用地となったり、新しい道路を通すなどの都市計画の改善に役立てることができます。
売却の利益にはならないのですが、税金や物件の維持コストは不要となり、問題解決となります。
寄付の対象は自治体のほか、個人、法人、町内会や自治会などの団体も考えられます。
たとえば、隣接している企業などに、事業用地や駐車場として寄付を受けないかを打診するのもひとつの方法です。

相続放棄で負動産の所有を回避する

続いて、相続放棄をし負動産を受け継がない方法についてご説明します。

相続の3つの選択肢

相続には、以下の3つの方法があります。

• 単純承認（すべての遺産を相続し相続人で分ける）
• 相続放棄（相続人はすべての財産を引き継がないで放棄する）
• 限定承認（相続財産の範囲内で借金などの債務を支払い残りを放棄する）

単純承認の場合は特別な手続きは不要ですが、相続放棄や限定承認はおこなわなければならない手続きがあります。

相続放棄の詳細

相続財産には、プラスとなる資産のほかに借金などのマイナス分も含まれますが、相続放棄はマイナスの資産だけでなく、プラスの資産も併せて放棄することとなります。
つまり、相続財産の中にプラスの資産も相応にある場合、相続放棄は不動産の処分方法として適切ではありません。
相続放棄はマイナスの財産が多いことを前提におこなう方法です。

相続放棄の手続き方法

相続放棄は「相続の開始があったことを知った時」から3か月以内におこないます。
相続人全員が相続放棄をおこなうと不動産は国庫に入り、固定資産税の支払いは不必要となります。
相続放棄は「熟慮期間」と呼ばれる最初の3か月の間に、家庭裁判所に相続放棄の申述書と戸籍謄本などの書類を提出します。
必要書類をそろえるのに時間を要する場合がありますので、3か月以内の期限を意識して早めに準備する必要があります。
これらの手続きは自分でおこなえるほか、数万円から数十万円の報酬で、弁護士や司法書士に依頼することもできます。
相続放棄された財産は、新たな所有者が決まるまで法定相続人が財産に関する管理をする義務があるので覚えておきましょう。
また、不動産が国庫に属するまでの間に生じた税金の支払いや、補習などのメンテナンスの必要が生じた場合、相続人がおこなうことになっていますので、注意しましょう。

まとめ

負動産の相続とはどのようなものか、処分方法や相続放棄などについて解説しました。
このように負動産の対処方法は、さまざまな方法が考えられます。
対処するうえで、相続が開始する前から遺産が不動産かどうかの調査や、負動産であった場合はどのような方法で対処をするかを相続人の間で話し合いを持つことがとても有効です。