相続時の不動産売却の流れとは？手続きや税金について解説

相続した不動産の売却について、お悩みの方はいませんか？
相続時の不動産売却では、一般的な不動産売却とは違った手続きが必要になります。
また、相続した不動産を売却する際にかかる税金や利用できる特別控除についても把握しておくと安心です。
そこで今回は、相続時の不動産売却で必要な手続きや税金、そして覚えておきたい注意点について解説します。
新潟市で相続した家の不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続後の不動産売却における手続きの流れとは

相続した不動産を売却したいけれど、なにから始めれば良いのかわからない…という方は少なくありません。
多くの方にとって、相続を経験すること自体が初めてだからです。
さらに、不動産売却を進めるとなるとなおさら混乱してしまうかもしれません。
突然の相続発生で慌てないためにも、相続後の手続きの流れや注意点についてしっかりと理解を深めておきましょう。
ここでは、相続した不動産を売却するまでの流れについて解説します。

相続時の不動産売却の流れ1：死亡届の提出と遺言書の確認

被相続人が亡くなったら、死後7日以内に死亡届を提出します。
その際、遺言書が残されていないかを確認しましょう。
遺言書の有無は今後の手続きの内容に大きく関わってきます。
そのため、近しい方が亡くなった直後の大変な時期ではありますが、かならず最初に確認するようにしてください。

相続時の不動産売却の流れ2：相続人の確認

遺言書が残されていれば、原則として遺言書の内容どおりに相続手続きを進めます。
しかし遺言書がない場合には、法定相続人が誰にあたるのかを確認しなければなりません。
法定相続人を調べるには、被相続人が出生してから亡くなるまでのすべての戸籍謄本や除籍謄本が必要です。
法定相続人が確定したら、不動産だけでなく預貯金、貴金属といったすべての相続財産の内容についても確認しておきましょう。

相続時の不動産売却の流れ3：必要書類の手配

相続手続きには多くの必要書類があります。
主な必要書類は下記のとおりです。

• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票の写し
• 被相続人が出生してから亡くなるまでの戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票
• 相続する不動産の登記事項証明書
• 遺言書(あるいは遺産分割協議書)
• 固定資産評価証明書

手配に時間がかかるものもあるため、余裕を持って準備を進めましょう。

相続時の不動産売却の流れ4：遺産分割協議

遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人同士で財産の分割内容や方法について話し合うことです。
不動産を相続する方法はいくつかありますが、売却して現金化してから相続人に分配する「換価分割」がもっともシンプルでトラブルになりにくい方法だといえるでしょう。
相続内容についての話し合いがまとまったら、協議の内容をもとに「遺産分割協議書」を作成します。
なお、協議の場に相続人全員が揃っていなくても話し合いを進めることはできますが、遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。

相続時の不動産売却の流れ5：相続登記の手続き

遺産分割協議によって不動産売却することが決まったら、不動産の相続登記をおこないます。
相続登記とは、不動産の所有者名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。

相続時の不動産売却の流れ6：不動産会社と媒介契約の締結

相続登記の手続きが終われば、一般的な不動産売却と同じ流れで売却を進めます。
まずは仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの違いは「複数の不動産会社と同時に契約できるか」「自分で見つけた買主と売買契約が結べるか」「販売活動に関する売主への報告義務の有無や頻度」などです。
なにをメリットと感じるかは売主によっても異なりますが、短期集中で確実に売却を進めたい方であれば専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約をおすすめします。
媒介契約を結んだあとは、不動産会社を中心に売却活動を進めましょう。

相続時の不動産売却にかかる費用や税金とは

相続時の不動産売却で必要な費用や税金について解説します。

不動産売却時にかかる費用1：「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」などの税金

不動産売却をして利益を得た場合に、その利益に対して課される税金を譲渡所得税といいます。
ここでの注意点としては、利益とは売却価格そのものではなく、譲渡益のみを指しているということです。
譲渡所得を算出する式は下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)
取得費は不動産を購入した際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
譲渡所得がマイナスであれば、もちろん譲渡所得税も課されません。
なお、譲渡所得税の税率は不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」であれば税率は39.63％、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」であれば税率は20.315％です。
また、不動産売却時には譲渡所得税以外に「印紙税」「登録免許税」といった税金が課されます。
印紙税とは、不動産の売買契約書に貼付する印紙代として納める税金のことです。
登録免許税は、抵当権抹消登記の手続きに必要な税金のことをいいます。

不動産売却時にかかる費用2：仲介手数料

不動産売却が決まった際に、仲介を担当した不動産会社に対して支払う成功報酬です。
仲介手数料の額は法律によって上限が決められており、売却価格が400万円以上の不動産であれば売却価格の3％に6万円と消費税を加えることで算出できます。

不動産売却時に利用できる特例や控除とは

不動産売却時の税金を安くする特例や控除が用意されています。
まず、不動産を相続してから3年以内の売却であれば「取得費加算の特例」が利用可能です。
相続税の一部を取得費に加算することができるため、譲渡所所得税の節税につながります。
また、相続した不動産を耐震リフォーム後に売却するか、もしくは解体して更地にしてから売却する場合には「相続空き家の3,000万円控除」が利用できます。
これは、譲渡所得を3,000万円まで控除できるという特例です。

相続後の不動産売却で覚えておきたい注意点とは

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点について解説します。

注意点1：相続登記が必要

不動産の売却は、原則としてその不動産の所有者本人でなければ進められません。
そのため、相続した不動産を売却する前にかならず相続登記を済ませておきましょう。

注意点2：契約不適合責任のリスク

契約不適合責任とは、不動産売却後に売買契約書に記載のない不具合が見つかった場合、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
損害賠償請求や契約解除にも発展しかねないため、相続した不動産を売却する前には建物の状況についてしっかりと把握し、契約書に記載しておきましょう。

注意点3：相続人同士のトラブル

不動産は現金のようにそのまま分割することができないため、相続人同士のトラブルを生みやすい傾向にあります。
換価分割を選択する場合も、きちんと相続人全員が納得してから売却を進めましょう。

まとめ

相続した不動産の売却では、一般的な不動産とは違った手続きが必要になります。
相続人の確定や遺産分割協議、売却前の相続登記など、全体の流れや注意点をしっかりと把握したうえで売却を進めましょう。
新潟市で相続不動産の売却をお考えの方は、リノ・ハウスまでお気軽にご相談ください。