不動産売却における競売のデメリットとは？競売までの流れも解説！

住宅ローンの返済が困難になり、任意売却をご検討中の方もいらっしゃるでしょう。
自宅を任意売却で売り出しても、長期間売れずにいると自宅は競売にかけられてしまいます。
この記事では、不動産売却方法の1つである競売について、任意売却との違いやデメリットなどを解説します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方や住宅ローンの返済でお困りの方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却における競売とは？

はじめに、競売の仕組みや任意売却との違いを解説します。

競売とは？

競売とは、裁判所の権力によって自宅を差し押さえ、強制的に売却することです。
住宅ローンを一定期間滞納すると、金融機関は裁判所に自宅の差し押さえを申し立てます。
申し立てが受理されれば、不動産は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
なぜ金融機関が自宅の差し押さえを依頼できるのかというと、住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されているためです。
抵当権とは、ローン契約者の返済が滞った際に、金融機関が自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権が付いている間は所有者でも売却できず、ローンを完済してはじめて抵当権を抹消できるようになります。
つまり、契約者がローンを滞納した場合、金融機関は抵当権を実行して、融資したお金を取り返すことができるのです。
競売では裁判所が主体になって手続きを進めていくため、所有者の意思は考慮されません。
落札者が決まったら引き渡し日までに退去しなければならず、また売却価格も相場と比較して低くなる傾向にあります。
少しでも有利に不動産を売却したい場合は、競売にかけられる前に手をうつことが大切です。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、金融機関から許可を得て不動産を売却する方法です。
競売とは異なり、所有者が主体となって売却を進められるため、引き渡し日なども調整できる可能性があります。
また、相場に近い価格で売り出せるので、ローンの残債を大幅に減らせる点もメリットの1つです。
さらに残った債務に関しては、金融機関との交渉次第で月々の分割払いにできる可能性があります。
このように、任意売却は競売よりもメリットが大きいため、競売にかけられる前に任意売却を検討することがおすすめです。
ただし、任意売却により不動産を売り出しても、一定期間内に買主が見つからなければ競売へと進んでしまいます。
住宅ローンの返済が困難で任意売却をご検討中の方は、早めに不動産会社へご相談ください。

不動産売却における競売のデメリットとは

続いて、競売にかけられた場合のデメリットを解説します。

売却価格が相場よりも低くなる

売却価格が低いとそれだけ多くの債務が残ることになるため、なるべく高値で売却したいと思う方が多いでしょう。
しかし、競売物件は相場よりも3〜5割ほど安い価格で落札されるケースが一般的です。
残った債務は一括で返済しなければならず、それができなければ給与を差し押さえらる恐れがあります。
なお、任意売却の場合は、相場の8〜10割ほどの価格で取引されるケースが一般的です。
高値で売却して残債を減らすためにも、なるべく早く任意売却の手続きを進めることをおすすめします。

競売にかけられることを周囲に知られる可能性がある

競売にかけられると、物件情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。
所有者の氏名は載らないものの、住所や写真は掲載されるため、近隣住民に気づかれてしまうかもしれません。
また、現地調査として不動産鑑定士や裁判所の執行官が自宅に訪問したり、近隣住民に聞き込みをおこなうこともあります。
「競売物件＝所有者の債務不履行」という印象が強く、プライバシー侵害による精神的ダメージは大きいといえるでしょう。

強制的に立ち退きを命じられる

落札者が決まり代金の支払いがおこなわれると、所有者は自宅を出ていかなければなりません。
たとえ引っ越し先が決まっていなくても、引き渡し日が決定したら退去することになります。
任意売却の場合は、所有者の意向も聞いたうえで引き渡し日を決めますが、競売では所有者の意思は反映されません。
ここで引き渡しを拒否しても、物件の新たな所有者が引渡命令の申し立てをすれば、強制的に追い出されることになります。

競売が向いている方とは？

一般的には多くの方が避けたいと考える競売ですが、メリットも存在します。
たとえば、任意売却で物件を処分するよりも長く住み続けられる点です。
競売が決定してから引き渡しを終えるまでの期間は半年から1年ほどで、落札者が決まらなければさらに期間が伸びます。
任意売却の場合は、競売が開始されて落札者が決まるまでに手続きを終えなければなりません。
経済的に厳しい状態だと、引っ越し先を探すのにも時間がかかるでしょう。
競売であれば、任意売却よりも長く家に住み続けられるため、時間に余裕を持って引っ越し先を探すことができます。

不動産売却における競売の流れ

最後に、ローン滞納から競売にかけられるまでの流れを解説します。

金融機関から督促状が届く

ローンの滞納が続くと、金融機関から督促状が届きます。
督促状を無視し続けると支払いの意思がないと判断され、競売に向けて手続きを進められてしまいます。
支払いが困難な場合は、この段階で金融機関に相談するようにしましょう。
早めに相談すれば、ローンの返済額やプランの変更を検討してもらえる可能性が高まります。

金融機関から一括返済を求められる

6か月ほど滞納を続けると、期限の利益を喪失するという旨の通知が届きます。
期限の利益とは、ローンを分割して毎月決まった額を一定期間に渡って返済しても良いとする利益のことです。
この利益を喪失すると分割払いができなくなるため、金融機関から一括返済を求められるようになります。

代位弁済がおこなわれる

金融機関に一括返済ができないと、代位弁済通知が届きます。
代位弁済とは、保証会社が契約者に代わってローンを返済することです。
ただし、保証会社が代位弁済したからといって、契約者の返済義務がなくなるわけではありません。
代位弁済がおこなわれると債権者が保証会社に代わるため、今後は保証会社から一括返済を求められるようになります。
返済ができないと競売開始決定通知が届き、早ければ4〜5か月後には物件が強制的に売却されてしまいます。

自宅調査のあと入札が開始される

競売開始決定通知が届いたら、裁判所の執行官が自宅の調査に訪れます。
現地調査の結果をもとに売却価格を決め、金融機関に同意を得たらいよいよ入札が開始されます。
競売を止めるには、開札日の2日前までに手続きを完了させ、買主に物件を引き渡しておかなければなりません。
開札日を過ぎてしまうと、それ以降は競売をとめることはできなくなります。
手遅れにならないためにも、任意売却を検討し始めた時点で早めに不動産会社へ相談して、手続きを進めることが大切です。

まとめ

競売と任意売却の違いやデメリット、競売にかけられるまでの流れを解説しました。
競売は任意売却に比べるとデメリットが大きく、売却後も多額の残債に悩まされる可能性があります。
競売を避けるには、任意売却を検討し、早めに行動することが大切です。
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