競売を回避できるリースバックとは？活用法とメリットも解説

住宅ローンの返済が厳しくなったとき、多くの方が心配するのが「競売」ではないでしょうか。
しかし競売は必ずしも避けられない道ではなく、「リースバック」という方法を使えば、競売を避けて今の家に住み続けながらお金の問題を解決できます。
そこで、競売とはなにか、競売物件でのリースバック活用法とメリットについて解説します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックによって回避できる？競売とはなにか

住宅ローンが払えなくなったときに、注意すべきなのが「競売」です。
ここでは、競売とはなにか仕組みについて解説します。

競売とは？仕組みと流れについて

競売とは、債務者が住宅ローンの返済を滞納した場合に、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てをおこない、担保となっている不動産を強制的に売却する制度です。
通常の不動産の売買とはまったく違い、裁判所が主導で進められるのが特徴です。
競売は、まずローンを3～6ヶ月滞納すると銀行から督促状が届きます。
その後、代位弁済通知が来て、保証会社が所有者の代わりにローンを銀行に払います。
そして保証会社が裁判所に競売を申し立て、裁判所が家の調査をおこない、最終的に入札で売却される流れです。

競売は市場価格の約50～60％で取引される

競売で売られる家は、不動産市場よりもずっと安い値段で売ることになります。
一般的には、市場価格の50％から60％程度とされています。
このように安くなる理由は、競売物件は家の中を見ることができないため、買う方にとってリスクが高いからです。
また、まだ住んでいる方がいる場合、その方に出て行ってもらう手続きが必要になります。
このように不安要素が多いため、市場価格より大幅に安い値段で取引されます。
そのため、競売にかけられると、家を失ったうえにローンも残ってしまうという最悪の状況になってしまうことが多いといえるでしょう。

早期対応による競売回避が重要

競売を避ける一番の方法は、とにかく早く行動することです。
住宅ローンの支払いが苦しくなったら、すぐに銀行に相談しましょう。
競売になる前なら、「任意売却」という方法があります。
これは金融機関の同意を得たうえで自分の意思で家を売る方法で、競売よりも高く売れる可能性があります。
しかし任意売却は、結局は住み慣れた家を手放すことになってしまうため注意が必要です。
そこで、注目されているのが「リースバック」です。
リースバックであれば、家を売ったあとも賃貸物件として住み続けることができます。
競売を避けながら、生活環境も守ることができるため多くのメリットが得られるでしょう。

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競売回避に向けたリースバック活用法

リースバックは競売を回避できるだけでなく、今の家に住み続けながらお金の問題を解決できる画期的な方法です。
実際にどのように活用すれば良いのか、具体的な方法をご説明します。

リースバックで競売を回避できる仕組み

リースバックを使えば、競売を避けられる可能性がぐんと高くなります。
その仕組みはとてもシンプルで、まずリースバック専門会社が家を適正な価格で買い取ります。
そのお金で銀行への借金を完済または大幅に減額し、競売申立ての取り下げを実現する流れです。
通常の売却と違う点は、売却後も賃貸契約を結んで同じ家に住み続けられることです。
家族の生活環境を変えることなく、ローンの返済問題も解決できます。

競売開始後でも間に合う最後の手段

すでに競売手続きが始まってしまっても、まだ諦める必要はありません。
入札がおこなわれる日の前日まで、リースバック契約を結ぶことが可能です。
では、なぜ競売が始まっても間に合うのでしょうか。
それは、借金を全額返済すれば競売をストップできるからです。
銀行は借金を回収したいだけなので、競売以外の方法でお金が返ってくるなら、わざわざ競売を続ける必要がありません。
借金がなくなれば、銀行は裁判所に「競売をやめてください」と連絡します。
これで競売は中止となり、同じ家に住み続けることができます。
ただし、入札日が近いほど時間がありません。
交渉も急ピッチで進める必要があり、条件も厳しくなりがちです。
そのため、競売開始の通知が届いたら、その日のうちにリースバック会社に連絡することをおすすめします。

相談するベストなタイミング

リースバックを成功させるには、できるだけ早く金融機関や不動産会社に相談することが何より重要です。
理想的な相談タイミングは、住宅ローンの支払いが困難になった段階、つまり滞納前です。
早期に相談することで、債権者との交渉時間を十分確保できるだけでなく、より良い条件での契約締結が可能になります。
「まだ大丈夫」「もう少し様子を見てから」と考えがちですが、時間が経つほど選択肢は少なくなってしまいます。
住宅ローンの支払いに少しでも不安を感じたら、まずはすぐに行動するようにしましょう。

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競売を避けるリースバック活用によるメリット

競売になってしまうと大変な損失を被りますが、リースバックを使えば多くのメリットを得ることができます。
ここでは、リースバックを使うメリットを解説します。

メリット①現金化までが早い

リースバック最大の魅力は、短期間で現金を手に入れられることです。
普通に家を売ろうとすると、買い手を見つけるのに数か月かかることもあります。
しかしリースバックなら、専門の会社が直接買い取るので、最短で数週間で現金を手に入れることができます。
早く現金化できれば、それだけ選択肢も増え、より良い解決策を見つけることができるでしょう。

メリット➁まとまった資金を受け取れる

リースバックでは、家の売却代金をまとまったお金として一度に受け取ることができます。
この資金は住宅ローンの返済に使えるのはもちろん、生活費や新しい事業を始める資金としても活用可能です。
また、競売と違って、市場価格に近い適正な価格で売却できるので、競売よりも多くのお金を確保できます。
まとまったお金があることで、将来への不安も軽くなり、生活の基盤をしっかりと築き直すことができるでしょう。

メリット③売却後も同じ家に住み続けられる

リースバック最大の特徴は、売却した後も同じ家に住み続けられることです。
子どもがいる場合は、学校区域を変える必要がなく、お友達との関係も続けられます。
つまり、家族の生活環境を大きく変えることなく、お金の問題を解決できるというメリットが得られます。
住み慣れた環境で生活を続けることで、心と体の健康を保つことができ、かつ新しい環境に慣れるストレスも不要です。
さらに、将来的に経済状況が良くなったときには、買い戻しの約束をしておけば、再び家の持ち主になることもできます。
一時的な困難を乗り越えるための、リースバックはとても柔軟な解決策といえるでしょう。

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まとめ

競売になってしまうと、家は市場価格よりもずっと安く売られ、住み慣れた家も失ってしまいます。
しかし、リースバックを活用すれば、競売を避けて適正価格で家を売却しながら住環境も守ることができるでしょう。
住宅ローンの支払いでお困りの際は、競売の手続きが進む前の早い段階で金融機関や不動産会社に相談することをおすすめします。
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