空き家を売却する方法や手順とは？売却時にかかる費用や注意点を解説

空き家をそのままにしておくと管理費や固定資産税などの負担が増える一方ですが、売却すれば速やかに現金化できます。
本記事では、空き家を売却する際の具体的な方法や手順、売却時にかかる費用や税金について解説します。
新潟市で空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売却する方法と手順とは？

空き家を所有していても、固定資産税や維持管理の負担がかさみ、放置していると建物が老朽化してトラブルを招く恐れがあります。
そこで、空き家の売却を検討する方は少なくありません。
しかし、いざ売却となると、どのような方法があるのか分からずに悩むことも多いでしょう。
主な空き家の売却方法は、以下の3つです。

①そのまま売却

空き家を「そのまま売却」する場合は、建物を解体せずに現状のまま買主に引き渡します。
建物がまだ利用できる状態であれば、買主がリフォームやリノベーションを前提に購入することもあり、築年数や立地によっては大きな費用負担なしに売却できる可能性があるのです。
一方、建物が老朽化しすぎていると、買主にとってリフォーム費用が高くつくケースも考えられます。
結果的に売却価格が下がったり、買主が見つかりにくくなったりする点には注意が必要です。
また、売却活動の間も建物の管理が必要となるので、長期戦になった際の維持費をあらかじめ見込んでおくことが大切です。
売却手順としては、不動産会社に査定を依頼し売却活動を開始、買主が見つかったら売買契約を結んで物件を引き渡す流れになります。

②更地にして売却

「更地にして売却」は、空き家を解体して土地として売り出す方法です。
建物の老朽化が進んでいる場合や、土地活用の自由度を高めたい買主を想定している場合に選ばれることが多いです。
建物がない分、土地としての魅力を分かりやすくアピールでき、買主にとっては好条件になる可能性があります。
ただし、解体費用がかかるため、売却前にまとまった資金が必要です。
また、更地にしても立地や周辺環境によっては想定ほど高値がつかないこともあるため、事前に相場を確認し、解体費用とのバランスを考えましょう。

③買取

不動産会社による「買取」は、短期間で売却を完了させたい方や、建物の老朽化が進んでいて一般的な買主が見つかりにくい場合に有効な方法です。
仲介を通さず直接不動産会社が買い取るため、売り出し期間がほぼなく、周囲に知られずスピーディーに手放せる点が大きな魅力といえます。
一方で、仲介での売却に比べて買取価格はやや低めになる傾向があります。
とくに、老朽化した建物は解体やリフォームのコストを不動産会社が負担する可能性があるため、その分を見越した査定となりがちです。
スピードや手間の軽減を重視するか、できるだけ高値で売りたいかによって選択肢が変わってくるでしょう。

▼この記事も読まれています
市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！売却のコツも解説！

空き家の売却時にかかる費用とは？

空き家を売却する際には、売却価格だけでなく、さまざまな費用が発生します。
とくに初めて空き家を手放す場合、どのようなタイミングで何が必要になるのかイメージしにくいかもしれません。
事前に支出を把握しておくことで、資金計画を立てやすくなり、売却の流れがスムーズになるでしょう。
空き家売却時にかかる費用は以下のとおりです。

費用①税金

空き家の売却で発生する税金には、大きく分けて「譲渡所得税（所得税と住民税、復興特別所得税）」「印紙税」があります。
譲渡所得税は、売却益（売却価格から取得費や譲渡にかかった費用を差し引いた利益）が出た場合に課せられるものです。
長期譲渡か短期譲渡かによって税率が変わり、保有期間が5年を超えると税率が低くなる仕組みです。
一方、売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額に応じて定められています。
もし大幅なリフォームをおこなった場合は、その費用も取得費に含められるケースがあるため、確定申告の際に必要書類をしっかり保管しておくことが大切です。
また、空き家を相続で取得した場合など、特例が利用できる可能性があります。
たとえば「被相続人居住用財産（空き家）を譲渡した場合の特例」を活用すれば、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる場合があります。
特例に該当するかどうかは条件が細かいため、税理士や不動産会社に相談しましょう。

費用②仲介手数料と解体費用

空き家を不動産会社の仲介で売却する場合、「仲介手数料」が発生します。
売却価格に応じて計算され、上限は法律で定められています。
たとえば、400万円超の売却価格の場合には「売却価格の3％＋6万円」に消費税を加えた額が仲介手数料の上限です。
売却が成約したタイミングで支払うのが原則ですが、金額が大きくなることも多いため、事前に把握しておきましょう。
空き家を「更地にして売却」する際や、建物の老朽化が激しく解体を検討する場合は「解体費用」もかかります。
解体費用は建物の構造や面積、地域などで大きく変動します。
木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが高くつく傾向にあり、大きな建物ほど高額な費用がかかるでしょう。
さらに、廃棄物処理費用が別途必要になるケースもあるため、複数の解体業者から見積もりを取って比較することが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における譲渡損失とは？利用できる特例も解説！

空き家を売却するときの注意点

空き家を売却する際には、単純に売りに出すだけではスムーズに進まない場合があります。
いざ契約がまとまっても、名義の問題や建物の状態に起因するトラブルが生じるケースもあるため、事前の準備や確認が欠かせません。
また、更地にする場合のタイミングを誤ると、想定外の費用や手間がかかることもあります。

注意点①名義変更

空き家が相続や贈与によって取得されたものである場合、登記上の名義が被相続人や別の方のままになっていることがあります。
この状態では、買主が見つかっても売買契約を結ぶことができません。
そのため、まずは登記情報を確認し、必要に応じて名義変更の手続きをおこなうことが不可欠です。
名義変更にあたっては、法務局や司法書士に相談しながら進めるとスムーズです。
相続が絡む場合は、相続人全員の同意が必要になるため、時間がかかりやすい傾向があります。
早めに情報を整理して書類を揃え、余裕をもって申請するのがポイントです。

注意点②状態を確認

売却の際に建物が「どの程度の状態か」を把握することは重要です。
空き家は長期間にわたって人が住んでいないため、見えない部分が劣化していることも少なくありません。
外観がきれいでも、屋根や基礎に問題があると、売却後に買主との間で修繕費用や契約不適合責任のトラブルに発展するリスクがあります。
そこで、売り出す前に専門業者などに依頼して建物の状態をチェックし、必要な補修やクリーニングを施すと安心です。
もし大掛かりなリフォームが必要な場合は、買主へ現状のまま引き渡すのか、売却価格に調整を加えるのかなど、方針を明確にしておきましょう。

注意点③更地にするタイミング

建物を解体して更地の状態で売却する際は、解体のタイミングに注意しましょう。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状況で決まるため、この日を境に課税額が大きく変わる可能性があるからです。
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により税額が軽減されますが、建物を取り壊してしまうとこの優遇措置が受けられなくなります。
したがって、解体を予定している場合は、固定資産税の評価基準日（1月1日）を過ぎてから更地にすると、その年の固定資産税負担を抑えられる場合があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却における競売のデメリットとは？競売までの流れも解説！

まとめ

空き家を売却する方法は、そのまま売却する方法と更地にして売却する方法、買取を活用して売却する方法の3つです。
売却にかかる費用としては、税金や仲介手数料、解体費用が挙げられます。
注意点は、名義変更や空き家の状態を確認すること、更地にするタイミングの3つです。
新潟市の不動産売却ならリノ・ハウスへ。
買取もおこなっていて、土地・一戸建て・マンションと幅広くご提案が可能です。
新潟市の不動産売却・買取でお困りのお客様はぜひ、お気軽にお問い合わせください。