新潟市で実家売却を検討中の方へ 高齢の親が施設入居した後の進め方を解説

新潟市で親が施設入居後、実家売却を考える前に

親が施設に入居すると、実家は急に人の気配がない空き家となりやすくなります。
誰も住んでいない家でも、固定資産税や水道・電気の基本料金、庭木の手入れや簡易的な点検などの維持費はかかり続けます。
新潟市の調査では、令和5年時点で市内の空き家戸数は約50,100戸、空き家率は13.1％と公表されており、空き家問題は身近な課題になっています。
このような状況を踏まえると、実家をどうするかを早めに整理しておくことが重要になります。

まず確認したいのは、親が今後自宅に戻る可能性と、その意向です。
介護度や医師の見立て、施設の入居形態などによって、自宅へ戻る現実性は大きく変わりますので、家族だけで判断せず、医療・介護の担当者を交えて見通しを確認しておくと安心です。
あわせて、きょうだいそれぞれが実家をどうしたいと考えているのか、売却・賃貸・一時的な保有など、選択肢ごとの考えを共有し、感情的な対立が起きないよう早めに話し合うことが大切です。
特に、思い出が多い実家ほど意見が分かれやすいため、将来の介護費や相続まで見据えた冷静な話し合いが求められます。

国土交通省は、空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあることから、「空家等対策の推進に関する特別措置法」を制定し、令和5年12月に改正法が施行されるなど、活用や適切な管理を一層促す方針を示しています。
新潟市でも、空き家活用推進事業や空家等対策計画により、福祉や移住定住、地域活動などへの活用を支援するなど、空き家対策を強化しています。
こうした流れを踏まえると、親の施設入居をきっかけに実家の活用や売却を早めに検討することで、管理負担や将来のリスクを抑えやすくなります。
「いつか考える」ではなく、「いつまでにどうするか」を家族で具体的に決めていく姿勢が大切です。

高齢の親が施設入居後に実家を売却する主な手続きの流れ

高齢の親が施設に入居した後に実家を売却するには、まず不動産の名義や権利関係を正確に確認することが大切です。
登記簿謄本を取得して、誰の名義になっているのか、住所や氏名の表記は現在のものか、共有名義や持分の有無を整理しておきます。
住所変更や氏名変更が登記に反映されていない場合は、売却手続きに進む前に変更登記が必要になることがあります。
こうした事前確認を行うことで、売却の途中で手続きが止まってしまうリスクを抑えることができます。

次に、売買契約の場面で誰が意思決定を行うのかを、親の判断能力の状況に応じて考える必要があります。
親が売却内容を理解し、自ら署名押印できる状態であれば、原則として親本人が売主となり、必要に応じて親から家族への委任状を作成して手続きを進めます。
一方で、認知症などにより契約内容を理解することが難しい場合には、原則として成年後見制度を利用し、家庭裁判所で選任された成年後見人が売却手続きに関与します。
このように、親の判断能力に応じて適切な手続きの枠組みを選ぶことが、後のトラブル防止につながります。

実家売却の全体的な流れとしては、名義や権利の確認と整理を行った上で、売却方針や価格の目安を家族で話し合い、その後に売却活動と契約、引き渡しへと進むのが一般的です。
契約前には、重要事項の内容や契約条件をよく確認し、引き渡しまでに残置物の片付けやライフラインの解約手続きなども計画的に進めます。
決済と同時に所有権移転登記が行われるため、その時点までに必要書類を整えておくことが重要です。
全体の流れをあらかじめ把握しておくことで、慌てずに一つ一つの手続きを進めやすくなります。

施設入居後の実家売却で押さえたいお金と税金のポイント

高齢の親が施設に入居した後も、実家を所有している限り固定資産税や都市計画税の負担は続きます。
新潟市では毎年1月1日時点の所有者に対して、土地や家屋の価格をもとに税額が算定される仕組みとなっており、使っていない実家でも納税義務はなくなりません。
さらに、定期的な換気や清掃、雨漏りや設備不良の点検など、管理を外部に委託すれば別途費用も生じます。
このように、売却を迷って実家を空き家のまま放置すると、想像以上に維持コストが積み重なっていく点を踏まえて検討することが大切です。

一方で、実家を売却した場合には、譲渡益に対して譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて計算され、他の所得と分離して税額が求められる仕組みです。
相続した空き家を一定の期限内に売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が設けられており、要件を満たせば税負担を大きく抑えられる可能性があります。
ただし、適用には相続開始からの期間や建物の状態など細かな条件があるため、事前に最新の制度内容を確認しながら進めることが重要です。

また、実家売却代金を親の施設入居費や介護費用に充てるかどうかも、家族で丁寧に話し合いたいポイントです。
有料老人ホームや高齢者向け住宅では、家賃や管理費、食費などを合わせた月額費用に加えて、入居時にまとまった費用が必要となる場合もあり、長期的な資金計画を立てることが欠かせません。
そこで、親の年金収入や預貯金と売却代金をどのように組み合わせるのか、兄弟姉妹の負担や将来の相続をどのように調整するのかといった点を、早めに共有しておくことが望ましいです。
実家の維持費と施設費用の両方を長期間負担し続けることにならないよう、売却時期とお金の使い方を見通したうえで判断していきましょう。

新潟市で実家売却をスムーズに進めるための準備と相談先の使い方

高齢の親が施設に入居した後、実家をどうするか考える際には、まず家族でできる範囲の整理から始めることが大切です。
具体的には、残された家財の中から形見として残す物と処分する物を分け、室内の状態を確認しておくと、その後の見積もりや相談が進めやすくなります。
あわせて、登記簿謄本や固定資産税の納税通知書、本人確認書類など、売却時に必要になる可能性が高い書類を一か所にまとめておくと安心です。
このように事前準備を行うことで、実家売却の検討に踏み出しやすくなります。

次に、法的な手続きや権利関係に不安がある場合は、早めに専門職や公的窓口に相談することが重要です。
所有者が高齢で判断能力に不安があると感じたときや、きょうだい間で共有名義になっているときなどは、契約の有効性や必要な同意の取り方など、法律上の確認事項が増えます。
こうした場面では、司法書士や弁護士といった専門職に加え、地域包括支援センターや市役所の高齢福祉担当窓口など、公的な相談先を併せて活用すると全体像を整理しやすくなります。
それぞれの立場で助言を受けることで、無理のない進め方を選びやすくなります。

さらに、新潟市では空き家の有効活用や適切な管理を後押しするための施策や相談窓口が整備されています。
例えば、新潟市空き家活用推進事業では、空き家を活用するための改修工事などに対して補助を行い、空き家の利活用を促進しています。
また、市が指定する空家等管理活用支援法人や、空き家に関する相談窓口一覧が公表されており、所有者が管理や活用、売却などについて継続的な支援を受けられる仕組みが用意されています。
これらの情報を踏まえ、売却だけでなく活用や管理も含めて選択肢を比較し、「今手放すのか」「一定期間活用してから売却するのか」などを家族で話し合うことで、後悔の少ない実家の手じまいにつながります。

まとめ

高齢の親が施設入居した後の実家売却は、感情面の負担に加え、名義や手続き、税金など考えることが多く、迷っているうちに維持費だけがかかってしまうケースもあります。
だからこそ、親やきょうだいと将来の希望を整理し、費用や税金の基本を押さえたうえで、早めに方向性を決めることが大切です。
当社では、実家の現状整理から売却の流れ、成年後見や税金の一般的なポイントまで、状況に合わせて丁寧にご説明しながら進めていきます。
まずは「売るべきか迷っている」という段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。