新潟市の相続不動産で実家が古い場合どう売る？売却戦略や注意点を紹介

築年数が古くても価値を生かす売却の視点

新潟市では、築年数が古い実家であっても売却できる可能性は十分にあります。なぜなら、物件そのものの古さだけで価値が決まるわけではなく、「立地」や「土地の広さ」が重視される傾向があるからです。たとえば、市街地や交通利便性の高い中央区や西区・東区・江南区といったエリアでは、リフォーム前提で購入されるケースや、土地目的で購入する買い手も一定数存在しています。これは、築年数が古くても立地や土地に魅力があれば、売却チャンスになり得るということです。

さらに、新潟市では空き家の増加を背景に行政による空き家対策も整備されており、売却しやすい環境が整ってきています。これにより、「古いから売れない」のではなく、「どう活かすか」が鍵となるのです。

放置のリスクを認識し、早めの対応を促す

相続で実家を取得してそのまま放置すると、思わぬ負担につながりかねません。新潟市では、空き家を放置することによるリスクが行政対応や税負担、近隣への影響など多方面に及びます。

まず、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、従前住宅用地として受けられていた固定資産税および都市計画税の軽減措置が外され、税額が最大で６倍に跳ね上がる可能性があります。さらに改善指導に従わない場合、行政代執行によって強制解体され、その費用も所有者へ請求されるため、費用負担が法的・財政的に増大するおそれがあります。

また、建物の老朽化は資産価値を急速に低下させます。木造住宅などでは、空き家にして１年以上経過すると価値が２割から３割ほど減少するケースもあります。その結果、買い手の目には「リフォームや解体前提の物件」と映り、評価の低下を招くことが懸念されます。

さらに、建物の劣化により屋根や外壁が崩れたり、害虫や雑草が繁茂して衛生環境が悪化したりすると、近隣住民とのトラブルに発展し、景観悪化により地域全体の評価が下がる恐れがあります。

こうした放置による負担の蓄積を避けるには、価値がまだ残っているうちに売却という選択肢を視野に入れることが重要です。早めに対応すれば、改善措置を講じる前の状態で資産価値を活かせる可能性があり、安全・安心に手続きを進める助けになります。

相続から売却までの準備と税制上の特例を整理

相続不動産を売却する際は、まず法的な準備をしっかり整えることが重要です。以下の表は、主な手続きと期限をまとめたものです。

まず、相続人全員が参加した遺産分割協議を行い、協議書を作成することが不可欠です。相続人の一部でも欠けていると無効となり得ます。また、その協議内容を証明する書面がなければ、所有権移転の登記手続きが進められません。

次に、相続登記（名義変更）は2024年4月から義務化され、「相続を知った時点」または「遺産分割協議成立日」から3年以内に申請する必要があります。期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性がありますので、忘れずに手続きを進めましょう。

さらに、相続した空き家を売却する場合、「被相続人居住用財産の譲渡所得特別控除」（通称：空き家特例）が利用できます。対象となるのは、被相続人が住んでいた昭和56年5月31日以前に建築された住宅やその敷地で、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。

令和5年度の税制改正で、耐震基準を満たしていない家屋についても、売却翌年の2月15日までに耐震改修を行えば適用対象となるなど、適用要件が緩和されました。また、令和6年1月1日以降の売却では、相続人が3人以上いる場合、控除額が一人あたり2,000万円に減額されます。

空き家特例を受けるには、新潟市から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。申請から交付までおよそ2週間かかりますので、売却時期を見据えて早めに準備しましょう。