新潟市で空き家売却を検討中の方へ！売却前に確認するポイントをまとめました

新潟市における空き家の現状と売却前に確認すべき法的・制度的な背景

まず、新潟市における空き家の数や率についてですが、令和５（2023）年の住宅・土地統計調査によりますと、新潟市では空き家戸数が約50,100戸、空き家率は13.1％となっております。これは前回調査である平成30（2018）年と比較して、戸数が約1,700戸増加し、空き家率も0.2ポイント上昇した結果です。そのうち「賃貸用の空き家」は減少している一方で、「その他（用途のない）空き家」が増加している点に注意が必要です。新潟市の空き家率は全国や新潟県と比べればやや低い水準にありますが、市中心部では依然として高い空き家率が見られます。詳しくは市公式資料をご参照ください。

次に、特定空き家に指定された場合の行政措置ですが、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村は倒壊の恐れや景観悪化などが認められる空き家を「特定空き家」に指定し、改善命令や除却命令などの行政措置を講じることができます。たとえば近隣自治体においては、所有者の連絡がつかないまま老朽化が進行した建物に対し、市が行政代執行による除却を行った事例も報告されています。その際の費用は所有者に請求される点にもご注意ください。

さらに、売却前に確認したい制度として、新潟県による「空き家再生まちづくり支援事業」があります。これは市町村が中心市街地などで空き家の調査や再生を行う際に、県が補助金を交付する制度で、空き家を手放す前の調査や改修などに活用できる可能性があります。また、新潟市でも、各種専門団体（不動産協会や建築・解体業者、法律関係団体など）との連携を進めており、相談窓口が多方面に整備されつつありますので、売却前の法的・制度的な確認におきましては、ぜひご活用ください。

物件ごとの状態・権利関係などをチェックするポイント

空き家を売却する前には、物件の状態や権利関係などをしっかり確認することが大切です。以下の３つのポイントに分けて整理いたします。

以上の項目を整理することで、売却の際に予期せぬトラブルを避け、スムーズな手続きが可能になります。

売却までの手続きと事前準備の流れ

売却を円滑に進めるためには、事前準備と流れを理解しておくことが重要です。ここでは、新潟市で空き家を売る際に必要な資料や手続き、スケジュールの目安をご紹介します。

まず、税制面で有利になる特例を受けるためには「低未利用土地等確認書」や「被相続人居住用家屋等確認書」などを準備し、提出しなければなりません。低未利用土地等確認書は、所定の書類（5～6種類）と手数料（定額小為替300円）、返信用封筒などを揃えて都市政策部都市計画課に窓口持参、郵送、または電子申請で提出できます。電子申請の場合は、本人が申請する際にマイナンバーカード、代理申請では行政書士電子証明書と読み込み機器が必要です。即日発行はできず、審査には数日要しますので、余裕をもって申請してください。

また、相続した空き家を売却する場合、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けるためには、新潟市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。申請は書類を揃えて住環境政策課へ提出し、交付までにはおおむね2週間ほどかかります。書類不備があると受付完了が遅れますので、内容をよく確認して早めに準備してください。

これら確認書類の準備が終われば、次に売却スケジュールを立てます。売却方法によって所要時間が異なります。たとえば、買い取りによる売却では最短数日から1か月程度で完了するケースがあります。一方、一般的な売却（買い手を探す場合）では、内覧や交渉の期間を含め、3か月から6か月以上かかることが多いです。地域や物件の状態によって変動しますので、余裕をもった期間を見込んで計画してください。

売却スケジュール立案時には、以下のようなステップを押さえておくと安心です。まず特例控除などを受けるための各種確認書を申請し、交付されたことを確認。その後、売却方法（買い取りまたは仲介）の選択と準備、必要に応じて軽微な修繕や掃除を行い、内覧対応の計画を立てます。最後に、契約や引き渡しに至るまでの期間を見積もって、全体のタイムラインを整理するとスムーズです。

売却後の資金処理・税務対応に関する留意点

空き家を売却されたあとは、譲渡所得に関わる税務対応や資金の処理についてしっかり理解しておくことが大切です。以下に、主なポイントを表にまとめてご説明します。

まず、最も大きな節税効果のある制度として、被相続人の居住用家屋を相続後に譲渡する場合の「３０００万円特別控除」があります。新潟市でも令和９年１２月３１日まで適用延長されており、被相続人が一人で居住していた住宅（昭和５６年５月３１日以前に建築されたもの）が対象です。耐震改修や解体後の土地譲渡も要件となり、適用には確定申告が必要ですので、必要書類は事前に整えておきましょう。

また、新潟市独自の制度として「低未利用土地等」である空き家を譲渡する場合、長期譲渡所得から１００万円が控除される制度もあります。こちらは「低未利用土地等確認書」の添付が申請条件となり、市の都市政策部・都市計画課へ申請します。交付には数日かかりますので、売却の前に余裕をもって準備することが肝心です。

加えて、売買契約時には印紙税がかかります。例えば、契約金額が 5,000万円以下であれば 1万円程度の印紙が必要となります。また、不動産に抵当権が残っている場合は抵当権抹消登記、相続による所有者変更には相続登記が必要で、それぞれ登録免許税が発生します。相続登記は令和６年４月から義務化され、期限内に行わないと過料が科されるおそれがあります。こうした手続き費用も含めて、売却後の資金計画に余裕を持たせておくのがおすすめです。

まとめ

新潟市における空き家の売却は、事前の確認や準備が大切です。行政からの指定や各種制度の活用、税務の手続きなど、把握すべきポイントは多岐にわたります。物件の状態や権利関係、必要となる資料や費用についても、漏れなく整理しておくことで、売却活動を円滑に進めることができます。売却後も税務対応や名義変更を速やかに行うことで、後々のトラブルを避けられます。不明点やご不安がある場合は、早めの相談が安心につながります。