新潟市で不動産売却を考えたら税金はどうなる？控除の基本や手続きも解説

新潟市で不動産を売却する際にかかる税金の概要

新潟市で不動産を売却する場合、最も基本的な税金として「譲渡所得に対する所得税」と「住民税」が挙げられます。これらは、売却益に応じて課される国税・地方税です。譲渡所得とは、売却価格から取得費（購入価格や改修費など）および譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算されます。この計算に基づいて所得税と住民税が算出されます。

譲渡所得の計算に含まれる収入額や費用については、以下のように整理できます：

譲渡所得額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）です。

また、「居住用財産の特別控除」が適用される場合があります。これは、自己が居住していた住宅を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。要件として、現在または過去に住んでいた家屋とその敷地を売却すること、一定の期間内に売却することなどが求められます。

このほか、売却時に注意すべき点としては、「居住用財産」に該当するかどうかの確認です。例えば別荘や賃貸用物件は対象外となる場合がありますので、対象財産の性質を慎重に判断する必要があります。

売却時に活用できる主な控除とその要件

新潟市にお住まいの皆さまが不動産を売却される際、税負担を軽減するための代表的な制度を、わかりやすいようにまとめました。

まず、「居住用財産の３,０００万円特別控除」は、マイホームの売却益から最大３,０００万円を譲渡所得から差し引くことができる制度です。居住用として使用していた家屋や土地が対象で、たとえば親族間で売却した場合は適用外となります。

次に、「所有期間１０年超の軽減税率」。譲渡した物件を所有していた期間が１０年を超える場合、譲渡所得に対する税率が一般的に引き下げられます。たとえば、課税対象額が６,０００万円以下なら所得税と住民税の合計税率が１４％程度になるなどの優遇が受けられます。

さらに、「居住用財産の買い替え特例および譲渡損失の損益通算・繰越控除」。旧居宅を売却して損失が出た場合、新居取得などの要件を満たすことで他の所得と損益通算でき、さらに控除しきれなかった損失は翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できます。所有期間は５年を超えていることが必要で、新築・取得条件など細かな要件もあります。

控除や特例を適用するための手続きと注意点

新潟市で不動産の売却に伴い、居住用財産に対する３,０００万円の特別控除や軽減税率の特例を利用する場合には、必ず「確定申告」が必要です。たとえ控除により譲渡所得がゼロとなって税金が発生しない場合でも、申告がなければ適用されません。確定申告の期間は、売却した年の翌年２月１６日から３月１５日まで（休日の場合は前後する）であることを認識しておいてください 。

必要書類としては、以下のようなものが求められます：

また、軽減税率の特例（１０年超所有軽減税率）は、３,０００万円特別控除と併用が可能ですが、住宅ローン控除などの他の特例とは併用ができない点にも注意が必要です 。

新潟市内で申告や相談を行うには、所轄税務署である「新潟税務署」（新潟市中央区西大畑町）への相談が基本です。税務署の開庁時間は平日午前８時３０分から午後５時までで、確定申告期には朱鷺メッセなどに会場が設けられる場合もあります 。

さらに、関東信越税理士会新潟支部が主催する無料の税務相談（要予約）も活用できます。特に申告時期には、市内の税理士事務所や会場で相談会が実施されますので、早めに予約して活用されると安心です 。

控除を活用して税負担を抑えるためのポイント

不動産の売却にあたって税負担をできるだけ軽くするには、以下のようなポイントが重要です。

まずは売却予定の不動産について、購入時の支払額や仲介手数料、測量費、解体費などの詳細をあらかじめ整理しておくことが大切です。これにより、譲渡所得の正確な計算とその先にある控除適用の判断がしやすくなります（譲渡所得＝譲渡価格―取得費―譲渡費用）

また、所有期間に応じた税率の違い（5年以下は短期・5年超は長期）を意識して売却時期を検討することで、税負担を大きく下げることが可能です。さらに、居住用財産として10年以上所有していた場合は軽減税率の特例を受けられる可能性があります。

そして、確定申告の際には控除や特例の要件、必要書類、申告期限などを正しく理解する必要があり、専門家の支援を活用するのは有効です。司法書士や税理士と相談することで、見落としのない申告と節税対策が可能になります。

まとめ

新潟市で不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税が課されるだけでなく、要件を満たせば居住用財産の特別控除や軽減税率などさまざまな控除や特例の適用が可能です。こうした制度を活用するためには、取得費や譲渡費用を正確に把握し、確定申告の手続きや必要書類に注意することが大切です。不動産売却時の税金対策は一人ひとりの状況により異なる場合があるため、少しでも不安がある場合には、専門家への早めの相談が安心につながります。