不動産を売却するタイミングを3つのポイントから見極める方法について解説

不動産を売却する場合、いつ売り出しても同じような条件で売却できるとは限りません。
好条件で売却するためには、タイミングを見極めるポイントを知って売り出すことが大切です。
そこで今回は、不動産を好条件で売却するタイミングを、3つのポイントから見極める方法について解説します。
新潟市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産を売却するタイミングを「市況」から見極める方法

不動産を好条件で売却するタイミングを見極めるために、まずは「市況」をチェックすることをおすすめします。
「市況」とは、市場でおこなわれている取引の状況のことです。
不動産売買においては、価格相場の動向や、金利の影響などが、売却のタイミングを見極める重要なポイントになります。
不動産市況のチェックポイントとしては、以下の2つが挙げられます。

• 不動産価格指数
• 金利

これらが売却のタイミングにどのように影響するのか、順番に解説します。

不動産価格指数

不動産価格指数とは、不動産の取引価格情報をもとに、国土交通省が、全国・ブロック別・都市圏別・地域別に不動産価格の動向を指数化し公表しているものです。
国土交通省ホームページでは、最新の不動産価格指数をグラフ化したものが閲覧可能です。
グラフは、2010年の平均を100とし、不動産相場がどのように変化しているかを示しています。
データは、住宅総合・住宅地・一戸建て住宅・マンションに区別されており、前月と比較した増減も数値で確認できます。
グラフを参考に売却のタイミングを図る
不動産価格指数のグラフが、右肩上がりであれば、価格が上昇していることになります。
右肩上がりの状態が続いている場合は、さらに価格が上昇する可能性があるため、しばらく様子を見ても良いかもしれません。
右肩下がりの状態が続いているのであれば、今よりもっと価格が下がる恐れがあるため、早急に売却を検討したほうが良いでしょう。

金利

住宅ローンの金利は、不動産の購入者にとって、重要なポイントです。
なぜなら、住宅ローンの金利が高いときは、低いときより返済総額が増えるため、住宅ローンを借りにくくなるからです。
売主にとっては、買主が不動産を購入しやすい状況のほうが、売却しやすくなります。
つまり、金利が低いときに売り出すほうが、売却の可能性が高まるのです。
少し前までは、日本では低金利が続いていましたが、現在はすでに金利が上昇しつつあります。
したがって、さらに金利が高くなって売れにくくなる前に、売却を検討するのがおすすめです。

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不動産を売却するタイミングを「税金」から見極める方法

次に、「税金」から不動産を売却するタイミングを見極める方法について解説します。
不動産を売却して利益を得ると、その利益に対して「所得税」「住民税」「譲渡所得税」が課されます。
この3つを総じて「譲渡所得税」といい、不動産を売却するタイミングによって税額が異なったり、控除を受けられる場合があります。
つまり、タイミングを見極めて不動産を売却することで、税金を抑えられるのです。
税金から不動産売却のタイミングを見極めるために、以下のようなポイントを把握しておきましょう。

不動産の所有期間

譲渡所得税は、不動産の売却価格から、取得費（購入時にかかった費用）と、譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引いた「課税譲渡所得」に税率を乗じて計算します。
このときの税率は、不動産の所有期間によって異なります。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

上記からわかるように、「短期譲渡所得」の税率は「長期譲渡所得」の約2倍です。
つまり、所有期間が5年に近い場合、スケジュールの調整が可能であれば、5年を超えてから売却したほうが、譲渡所得税を抑えられるのです。

空き家の売却時に特別控除を受けるための期限

譲渡所得税を軽減するために、さまざまな特別控除制度が設けられています。
その代表的なものは、「3,000万円の特別控除」です。
これは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられるという特例で、所有期間の制限はありません。
しかし、空き家を売却する場合は、「空き家になってから3年が経過する年の12月31日までに売却すること」という期限が設けられています。
つまり、相続で取得した空き家の売却で「3,000万円の特別控除」を受ける場合は、上記の期限までに売却する必要があるのです。

軽減税率の適用

マイホームを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていると、譲渡所得税の税率が軽減されます。
先述したように、本来、所有期間が5年を超える場合の税率は20.315％ですが、軽減税率が適用されると、譲渡所得が3,000万円～6,000万円以下の部分まで、税率が14.21％になります。
したがって、所有期間が10年に近い場合は、10年を超えたタイミングで売却するスケジュールを立てたほうが、節税できるのです。

相続税を取得費に加算

不動産を相続した場合、その評価額に対して相続税が課されます。
そして、その不動産を期限内に売却すると、納めた相続税のうちの一定金額を、譲渡所得を計算する際の取得費に加算できる特例があります。
これを、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。
相続税を取得費に加算すれば、譲渡所得を抑えることになるため、譲渡所得税を軽減できるのです。
ただし、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

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不動産を売却するタイミングを「季節」から見極める方法

不動産を売却する「季節」も、タイミングを見極める重要なポイントです。
なぜなら、不動産売買には繁忙期があり、通常の時期に比べて、成約件数が大幅に増えるからです。

不動産売買の繁忙期は2月～3月

不動産の成約件数が増えるのは、人の移動が多い2月～3月です。
この時期は、4月の進学や転勤に向けて引っ越しする方が、通常の時期より多くなります。
つまり、物件を探す方が増えるため、売却できる可能性が高まるのです。
可能であれば、1月には売却活動を始められるように、前の年の12月後半ごろから売却の準備を進めておくことをおすすめします。

繁忙期を逃した場合は秋まで待つ

先述した繁忙期を逃した場合、売却のスケジュールに余裕があれば、9月頃まで待って売り出すと良いかもしれません。
夏休みを過ぎ、過ごしやすい気候になる秋も、物件の購入を検討する方が増えます。
物件を探す方が多い時期に売り出すことで、より多くの方の目に留まり、物件の情報を知ってもらえます。
したがって、不動産を売却する際は、成約件数が増える2月～3月に売り出すことを目標に、間に合わない場合は9月まで待つといったタイミングの見極め方も、売却のコツなのです。

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まとめ

不動産の売却を成功させるためには、「市況」「税金」「季節」といったポイントに注目する必要があります。
早期売却・高値売却を目指すためには、「市況」や「季節」からタイミングを見極めることをおすすめします。
また、不動産の所有期間や特例の要件を満たすための売却期限に注目すると、「税金」を抑えられるため、さまざまな視点からタイミングを見極め、好条件での売却を目指しましょう。
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