再建築不可物件とは？不動産買取が適している理由や売却方法を解説

築年数の経過した不動産や放置されている空き家のなかには、再建築不可物件が含まれているかもしれません。
再建築不可物件は、通常の不動産売却では売りにくいため、不動産買取が適しています。
今回は再建築不可物件とはなにか、買取がおすすめの理由や売却方法を解説します。
新潟市で不動産買取をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産買取が適している再建築不可物件とはなに？

まずは、不動産買取が適している、再建築不可物件とはなにかを解説します。

どんな物件？

再建築不可物件とは、取り壊してしまうと、新しく建物を建てられない不動産のことです。
可能な範囲でリフォームはできるものの、建築確認が必要な建て替えや増築はできません。
また、建物を新築する場合、現行の建築基準法を満たす必要があります。
建築基準法では、接道義務という規定が設けられており、新築時がこの規定に沿った工事が必要です。
しかし、再建築不可物件の多くは、接道義務を満たしていないため、取り壊しも建て替えもできない状態となっています。

接道義務とは？

接道義務は、建物の敷地が幅4ｍ以上の建築基準法で定められた道路に、2ｍ以上接することが条件となっています。
救急車や消防車などがスムーズに侵入でき、円滑な救助活動をおこなうことが主な目的です。
接道義務とは、緊急時でも安心できるよう、人々の暮らしを守るために定められた法律と言えます。

建築基準法で定められた道路とは？

建築基準法で定められた道路とは、国道や都道府県道路などの、幅4m以上の道路などのことです。
接道義務が施行された際にすでに存在しており、不特定多数が通行している、幅4m以上の道路も該当します。
また、都市計画法の許可を得てつくられた、幅4ｍ以上の道路なども、建築基準法で定められた道路のひとつです。

なぜ再建築不可物件が存在する？

買取が適している不動産のひとつ、再建築不可物件が存在する理由は、建築基準法と都市計画法にあります。
建築基準法（昭和25年）と都市計画法（昭和43年）が施行される前は、現行の接道義務を満たしてない土地に、建物を建てることは違法ではありませんでした。
建物を建てたあとに法律ができたとしても、現実的に取り壊しは困難です。
「次の建築は認めません」と言う意味で、再建築不可物件となります。
そのため、築年数の経過した不動産や放置された空き家には、再建築不可物件が多く含まれていると言えるでしょう。

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なぜ不動産買取がおすすめ？再建築不可物件が売却しにくい理由

続いて、なぜ不動産買取が適しているのか、再建築不可物件が売却しにくい理由を解説します。

理由1：建て替えができない

不動産買取が適している理由としてまず挙げられるのが、建て替えができないことです。
先述したとおり、再建築不可物件は接道義務を満たしていないことが多く、取り壊してしまうと新しい建物を建てられません。
そのため、可能な範囲でリフォームしながら住むことになります。
しかし、建物は築年数の経過とともに劣化するので、手を加えないといずれ住めない状態になります。
台風や地震などで倒壊する恐れがあるため、将来は更地にせざるを得なくなるでしょう。
将来的に活用できない土地となるので、通常の売却では買い手が付きにくいのです。

理由2：住宅ローンの審査が厳しい

住宅ローンの審査が厳しいことも、不動産買取がおすすめの理由のひとつです。
再建築不可物件の場合、一般的には金融機関が融資を認めていません。
不動産の購入時、多くの方が住宅ローンを組みます。
再建築不可物件では住宅ローンの審査が厳しくなるため、現金一括払いが基本となるでしょう。
住宅ローンを組みにくいことは、売りにくさを後押ししています。

理由3：リフォーム費用や維持費がたくさんかかる

売却しにくい理由として、リフォーム費用や維持費がかかることも挙げられます。
先述したとおり、再建築不可物件は、築年数が経過していることが多いです。
躯体や設備などが老朽化しているため、リフォームするためには多額の費用がかかります。
接道義務を満たしていないと、重機が入りにくく、資材を運ぶための手間もかかるでしょう。
そのため、リフォーム費用が高額になりやすいのもデメリットです。
また、リフォーム後の状態を維持するための、管理費や修繕費もかかります。
イニシャルコストだけでなく、ランニングコストも増えるため、売却しにくいのが現状です。

理由4：資産価値が低くなりやすい

再建築不可物件は通常の物件に比べて、資産価値が低くなりやすいことも、売却しにくい理由のひとつです。
建て替えができず、更地にしても売却が難しい土地は、不動産としての価値が低くなります。
所有していても管理費や維持費は発生するため、所有するメリットがほぼなく、買い手が付きにくいのです。

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不動産買取を含めた再建築不可物件の売却方法

最後に、不動産買取を含めた、再建築不可物件の売却方法を解説します。

売却方法1：セットバックをおこなう

売却方法として、まずセットバックをおこなうことが挙げられます。
セットバックとは、接道義務を満たすよう、必要な分だけ敷地を後退させることです。
道路を広げ、幅が規定を満たしていれば、建築可能物件として認められる可能性があります。
ただし、セットバックが可能かどうかは、あらかじめご相談ください。

売却方法2：隣地を買取したり借りたりする

隣地を買取したり借りたりして、土地を広げることも、再建築不可物件における売却方法のひとつです。
隣地の土地を利用して間口を広げれば、再建築可能物件として取り扱われるかもしれません。
隣地の所有者と交渉が必要ですが、再建築可能物件となれば、資産価値の向上や早期の売却が期待できます。

売却方法3：リフォームやリノベーションをおこなう

可能な範囲で、リフォームやリノベーションをおこなうことも、有効的な売却方法です。
構造体を残したままなら、申請不要でおこなえるのが一般的と言えます。
リフォームやリノベーションによって、物件に付加価値を付ければ、スムーズな売却が見込めます。

売却方法4：不動産買取を依頼する

もっともおすすめの売却方法が、不動産買取です。
不動産買取とは、不動産会社が直接買い取り、現金化する売却方法です。
仲介の場合、再建築不可物件は買い手が付かず、売れ残ってしまう可能性があります。
しかし、買取なら仲介で不利になるような不動産でも、スピーディーに売却することが可能です。
買取をおこなう不動産会社は、独自の活用方法や転売方法で、買い手を見つけるノウハウを持っています。
そのため、再建築不可物件であっても、手放せる可能性が高いです。
ただし、買取の場合、一般的に売却価格は仲介に比べて安くなります。
とは言え、仲介でなかなか売却できず値下げすることを考えると、それほど大きな差はないと言えるでしょう。

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まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないため通常の不動産売却では売りにくいのが現状です。
そのため、スピーディーに売却したい場合は、不動産買取が適しています。
仲介に比べて売却価格は安くなるものの、すぐに現金化できるのが買取のメリットです。
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