不動産を売却する際の必要書類と取得方法をタイミング別に解説

不動産を売却する際には多くの書類を準備しなければなりません。
必要書類に漏れがあると手続きが進まないため、事前に必要書類を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産を売却するときに準備しなければならない必要書類と取得方法を、提出するタイミング別に解説します。
新潟市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する前に準備する必要書類

不動産の売却は流れに沿って進めていきますが、その流れのなかで必要書類の提出を求められるタイミングがあります。
いつ、どのような書類が必要なのかをタイミングごとに把握し、事前に準備しておくことをおすすめします。
不動産を売却する際、売主が必要書類を提出するのは、「売却前」「売買契締結時」「決済時」の3つのタイミングです。
まずは「売却前」に準備する書類について解説します。
不動産を売却する前には、どれくらいの価格で売却できるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼します。
その際に準備するのは、主に、仲介を依頼する物件の詳細を確認するための書類です。
具体的には、以下のようなものが挙げられます。

登記簿謄本（全部事項証明書）

不動産の権利関係や面積などが記載された書類で、法務局で取得できます。
平日に時間がとれない場合は、法務局のホームページから申請することも可能です。

住宅ローンの償還表

住宅ローンの契約後に金融機関から郵送されます。
不動産の売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消できるかを確認するために必要です。
定期的に郵送されますが、再発行が可能な場合が多いため、紛失した場合は金融機関に問い合わせてみましょう。

建物の図面・間取り図

査定時には、物件の間取りや広さなどがわかる図面が必要です。
売却活動で使用するチラシや、レインズに登録する際などの資料にもなります。
不動産を購入したときに受け取るのが一般的ですが、ない場合は購入時に仲介した不動産会社で保管している場合があるため、問い合わせてみましょう。

土地測量図・境界確認書

一戸建ての場合は、売却時に買主に境界を明示する義務があります。
また境界があいまいな不動産は売れにくいため、早期売却に繋げるためにも、土地測量図や境界確認書が必要です。
境界線が確定していない場合、隣接地の所有者の了承を得たうえで測量を依頼し、測量図を作成しておきましょう。

購入時の売買契約書・重要事項説明書

購入時の契約書類には、面積や間取り、売買金額、引渡しの時期、告知事項などが記載されています。
したがって、購入時の契約書類があると物件を売り出すときの書類作成がスムーズです。
所有者が保管しているものですが、紛失した場合は、当時の不動産会社に問い合わせてみてください。
またパンフレットが残っていれば、契約書類に添えて提出しましょう。

本人確認書類

売主の居住を確認するために必要です。
運転免許証やパスポート、マイナンバーカードといった顔写真つきのものを準備してください。
これらのほかに、旧耐震基準の建物の場合、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書があれば提出しましょう。
またインスペクションを実施している物件は、その結果報告書も提出すると、売却価格が高まる可能性があります。

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不動産の売却で契約締結時に準備する必要書類

次に「契約締結時」に準備する書類について解説します。
買主が見つかり売買契約を締結する際には、以下のような書類が必要です。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書には、固定資産税をいくら納めたのかが記載されています。
不動産の所有権が移転する時期に応じて、固定資産税の一部を売主に返金するなど税金負担の調整をおこなう際の精算に必要です。
毎年3月～6月頃に自治体から郵送されます。

建築確認済証、検査済証

建築基準法に適していること、検査基準をクリアしていることを証明する書類です。
これらの書類の再発行はできません。
紛失した場合は、代わりの書類として、各自治体で「台帳記載事項証明書」などを取得してください。

印鑑証明書

売買契約書など不動産売却時に取り交わす書類には実印で捺印します。
したがって、その印影が売主本人の実印のものであることを証明するため、印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書は市区町村役場の窓口や、マイナンバーカードを利用すればコンビニエンスストアでも取得できます。
ただし有効期間は3か月であるため、引渡し時期がそれより先になる可能性がある場合は注意が必要です。

物件状況報告書・付帯設備表

物件の状況を買主に告知するための「物件状況報告書」や、付帯設備の種類や状態を記載した「付帯設備表」も準備する必要があります。
これらは、売却後に契約不適合責任を問われることを防ぐ重要な書類です。
書式は不動産会社が準備するものを使用し、売主本人が記載するのが一般的です。

マンションの管理規約、長期修繕計画書

マンションを売却する際には、マンションの管理組合で決められたルールや、管理費、修繕積立金について説明する必要があります。
したがって、管理規約や修繕工事の計画書も提出しましょう。

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不動産の売却で決済時に準備する必要書類

売買契約締結後、決済・引渡しまでに通常1か月ほどかかります。
決済日と同日に物件を引渡すため、それまでに以下のような必要書類を準備してください。

登記に必要な書類

決済完了後、不動産の名義を売主から買主へと変更する「所有権移転登記」をおこないます。
このときには以下のような書類が必要です。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産評価証明書
• 委任状
• 本人確認書類
• 印鑑証明書

登記済証（権利証）または登記識別情報とは、売主が不動産の登記名義人であることを公的に証明する書類です。
紛失した場合、再発行はできませんが、本人限定受取郵便によって確認する「事前通知制度」を利用することで登記手続きをおこなえます。
固定資産評価証明書とは、不動産の評価額を証明する書類で、不動産売却時の登記手続きの際にかかる登録免許税の算出に必要です。
市区町村役場の窓口で取得できます。
また、登記手続きはご自身でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼したほうが書類の不備もなくスムーズに手続きできます。
司法書士に依頼する場合は、委任状が必要です。

抵当権抹消に必要な書類

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、決済と同時に抵当権を抹消する手続きをおこなわなければなりません。
この手続きに必要な書類は金融機関が準備するため、引渡し日に間に合うように早めに金融機関に連絡して取得してください。

設備の保証書や取扱説明書

決済時には、設備の保証書や取扱説明書なども準備して、物件と一緒に引渡しましょう。
このほかに、残金を入金してもらう銀行口座の情報が必要です。
指定する口座の支店番号や口座番号をすぐに伝えられるよう、通帳を持参すると良いでしょう。

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まとめ

不動産を売却する際には、流れに沿ってさまざまな必要書類の提出を求められます。
売主が保管している書類だけでなく、役場や法務局で取得するものも数多くあります。
不動産売却時の必要書類は、提出するタイミングを把握し、不備のないように準備を進めておくことが大切です。
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