任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いも解説

住宅ローン残債がある不動産を売却するにあたって、任意売却を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
任意売却は債権者の同意を得ることが必須ですが、同意が得られない場合は「抵当権消滅請求」を利用して抵当権を抹消する方法があります。
そこで、抵当権消滅請求とはなにか、代価弁償との違いや抵当権消滅請求をする際のポイントについて解説します。
新潟市で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却における抵当権消滅請求とは

任意売却をおこなう際は、通常は債権者である金融機関の同意を得て抵当権を抹消してから家を売却します。
抵当権は1つのみとは限らず複数の抵当権が設定されているケースがあり、その場合はすべての債権者の同意を得る必要があります。
しかし、なかには第二、第三抵当権と下位の抵当権を持つ後順位抵当権者が、抵当権の抹消に応じないケースがあるのです。
そのような場合に、抵当権が付いたまま所有権だけを買主に移転し、買主から債権者へ「抵当権消滅請求」を送ることができます。
ここでは、抵当権消滅請求の仕組みについて解説します。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当権が設定されている不動産の所有権を取得した第三者が、抵当権者（金融機関など）に対して抵当権の抹消を請求できる権利のことです。
抵当権付きの不動産を取得した第三者取得者は、不動産の評価額を支払うことにより抵当権を抹消することができます。
つまり、任意売却で購入する予定の買主（第三者取得者）に所有権を先に移転して、買主の立場から抵当権消滅請求をおこなうことになります。
抵当権消滅請求をされた債権者は2か月以内に以下の2つの選択肢から対応を決める必要があります。

• 買主が提示した金額を受け取って抵当権を抹消する
• 請求を拒否して抵当権者自らが競売を申し立てる

また、何の返答がないまま2か月経過した場合は、提示した金額を受け取って抵当権の抹消を承諾するとみなされます。
さらに、債権者が競売の申し立てを選択したが、その後その申し立てを取り下げた場合や、申し立てが却下された場合も承諾したとみなされます。

抵当権消滅請求は誰ができる？

抵当権消滅請求ができるのは、抵当権の不動産の所有権を取得した第三者のみです。
債務者や保証人、共有持ち分を取得した第三者、相続人などは請求することができないため注意しましょう。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済との違いとは

抵当権消滅請求と似た制度に「代価弁済」があります。
代価弁済とは、抵当権者からの請求に応じて、第三取得者が抵当権者に代価を支払うことにより、抵当権を消滅させる制度のことです。
ここでは「代価弁済」と「抵当権消滅請求」の違いについて解説します。
両者の主な違いは以下のとおり4つあります。

• 誰が請求するのか
• 第三者取得者になれる条件
• 保証人による行為
• 地上権の取得者の行為

それぞれの違いについてご説明します。

違い①誰が請求するのか

まず両者の最大の違いは、誰が請求をおこなうかです。
抵当権消滅制度は、第三取得者（買主）が抵当権者に金額を提示し、抵当権の消滅を請求することができる制度でした。
一方で、代価弁済とは、抵当権者のほうから第三者に金額を提示し、抵当権を消滅させることができる制度です。
つまり、抵当権消滅請求の場合は第三者取得者側に主導権があるのに対して、代価弁済の主導権は抵当権者側ということになります。
なお、代価弁済を迫られた場合、第三者取得者は必ずしも代価弁済に応じる義務はありません。
要するに、代価弁済に応じるか否かはあくまでも任意であり、第三者取得者の自由です。
この点も抵当権消滅請求と大きく異なる点といえるでしょう。

違い②第三者取得者になれる条件

抵当権消滅請求では、相続による取得以外での第三者取得者ならとくに制限がありません。
売買や贈与、財産分与などどのような経緯であったにしろ第三取得者として、抵当権の消滅請求をおこなうことができます。
一方で、代価弁済ができる第三取得者は、抵当不動産を「売買」で買い受けた者のみです。
贈与などで取得した場合は代価弁済をおこなうことができないため注意しましょう。

違い③保証人による行為

前述したように抵当権消滅請求は、その不動産の保証人がおこなうことはできません。
しかし、代価弁済なら保証人でもできる場合があります。
たとえば、保証人が抵当不動産を買い受けた場合に、抵当権者から代価を支払うように請求されたようなケースです。
このような申し出があった場合は、保証人でもこれに応じることができます。

違い④地上権の取得者の行為

地上権とは、借りた土地を自由に使うことができる権利のことです。
たとえば他人から畑として土地を借り、野菜などを育てている場合、これは「地上権」にあたります。
地上権の第三取得者は抵当権消滅請求をすることはできません。
一方で、代価弁済は地上権の第三取得者でもおこなうことが可能です。

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任意売却において抵当権消滅請求をする際のポイント

最後に、ここまでご説明してきた内容にあたり、改めて抵当権消滅請求をするポイントを確認しておきましょう。
注意すべきポイントは以下の3つです。

• 債務者は抵当権消滅請求ができない
• 抵当権消滅請求は2か月を過ぎると「みなし承諾」が適用される
• 抵当権消滅請求をおこなう時期は競売前

それぞれのポイントについて解説します。

ポイント1：債務者は抵当権消滅請求ができない

抵当権消滅請求がおこなえるのは、抵当不動産を取得した第三者のみです。
債務者は、抵当権消滅請求をできないため注意しましょう。
債務者は借金を返済しなければならない立場であり、完済せずに抵当権の抹消を請求しても認められないからです。

ポイント2：抵当権消滅請求は2か月を過ぎると「みなし承諾」が適用される

抵当不動産を取得した第三者は、債権者である抵当権者に抵当権消滅請求を書面で送付します。
上記でもご説明したように、抵当権者は金額を受け取って抵当権を抹消するか、もしくは競売に自ら申し立てるかのどちらかを選択する必要があります。
もし抵当権抹消に承諾しない場合は、2か月以内に競売をおこなわなければなりません。
この期限を過ぎると「書面の記載の金額を受け取って抵当権を抹消することに承諾した」とみなし承諾が適用されます。

ポイント3：抵当権消滅請求をおこなう時期は競売前

抵当権消滅請求をおこなう際は、請求する時期も重要になってきます。
住宅ローンを完済したあとであれば、抵当権の必要性がなくなるため、抵当権をすぐに抹消することができます。
しかし債務が残っている場合は、競売で差し押さえられる前に抵当権消滅請求をおこなわなければなりません。
競売により不動産を差し押さえられてしまうと、自由に売却することができなくなってしまうため注意が必要です。

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まとめ

抵当権抹消請求とは、抵当権が付いた不動産を取得した第三者が、抵当権の消滅を請求できる権利です。
また、抵当権者が第三取得者に代価を請求して抵当権を消滅させる「代価弁済」とは異なるため、区別しておきましょう。
なお、抵当権消滅請求は、競売により不動産が差し押さえる前に手続きをすることが大切です。
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