不動産売却における譲渡所得とは？取得費や譲渡所得についても解説

不動産売却により利益を得たら、翌年に確定申告をしなければなりません。
ただし売却代金すべてが利益になるわけではなく、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引く必要があります。
この記事では、不動産売却における譲渡費用の計算方法、取得費や譲渡費用に含まれる項目などを解説します。
新潟市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前に知っておきたい！譲渡所得の計算方法

不動産売却により得られる利益を「譲渡所得」といいます。
ただし冒頭でも述べたように、売却代金すべてが譲渡所得になるわけではないため注意が必要です。
たとえば土地を3,000万円で売却したとしても、3,000万円すべてが譲渡所得になるわけではありません。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりで、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引くことで算出できます。
譲渡所得＝売却代金ー（取得費＋譲渡費用）
取得費は、不動産を購入した際にかかった費用のことを指します。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用のことです。
それぞれに含まれる費用については、のちほど具体的に解説します。

譲渡所得が発生したら確定申告が必要

先述した計算式でプラスが出た場合、その金額に対して譲渡所得税がかかるため、翌年に確定申告が必要です。
譲渡所得税とは所得税と住民税の総称で、2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税も徴収されます。
譲渡所得税は、給与所得や事業所得など他の所得とは別で計算される「分離課税」です。
そのため、会社が確定申告をしてくれるサラリーマンや公務員であっても、譲渡所得が生じたら自分で申告する必要があります。
申告期間は、2月15日頃から3月15日頃までと約1か月間しかないため、申告が必要な方は早めに準備を始めましょう。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なる

譲渡所得税は「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか否か」で税率が異なります。

• 所有期間が5年を超えている場合：税率 20.315％
• 所有期間が5年以下の場合：39.63%

たとえば3,000万円の不動産を5年経たずに売却すると、税額は約1,188万円です。
一方で5年を超えてから売却した場合、同じ売却価格でも税額は約609万円となります。
一見すると大きな金額ですが、不動産売却時には税負担を軽減できる特例や控除が複数用意されています。
たとえば「3,000万円の特別控除」を適用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことが可能です。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例の利用によって支払う税金をゼロにできるわけです。
こうした特例や控除には適用要件が定められているため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。

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不動産売却における譲渡所得とは？取得費に含まれる費用

譲渡所得税を節税するには、取得費や譲渡費用を多く計上して譲渡所得を抑えることが重要です。
損をしないためにも、どの費用が取得費や譲渡費用に計上できるのかをしっかり確認しておきましょう。
まずは、取得費に含まれる項目と含まれない項目、取得費がわからない場合の対処法から解説します。

取得費に含まれるもの

取得として計上できる費用には、おもに以下のような項目が挙げられます。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 購入時に支払った仲介手数料
• 登録免許税や不動産取得税などの税金
• 建物の取壊し費用など

不動産の購入代金を計上する際は、土地と建物を分けて計算する必要があります。
土地は経年劣化しないため、そのまま購入したときの金額を計上することが可能です。
一方で建物は、経年劣化により価値が減少していくため、購入代金から減価償却費として差し引かなければなりません。
減価償却費は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で求められ、償却率は建物の構造によって異なります。
たとえば、一戸建てに多い木造の償却率は0.031、マンションに多い鉄筋コンクリート造は0.015です。
また償却率は、事業用か非事業用かによっても異なるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。
なお、中古住宅を購入してリフォームや増改築をした場合は、その際にかかった費用も減価償却費を差し引いて取得費に算入できます。

取得費に含まれないもの

取得費に該当しないものとしては、おもに以下のような費用が挙げられます。

• 修繕やリフォームにかかった費用
• 引越し費用
• 住宅ローン保証料
• 火災保険料
• 管理費や修繕積立金など

取得費とはあくまでも「不動産取得時にかかった費用」のことであり、取得後に発生した費用は対象外です。
取得費に含まれるかどうか判断が難しい場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

取得費がわからない場合の対処法

不動産の購入代金は、売買契約者やパンフレットなどを確認すればわかります。
しかし相続した不動産などの場合は、当時の書類が残っておらず購入代金がわからないということも多いでしょう。
取得費が不明な場合は「概算取得費」といって、売却金額の5％を購入価格として計算することが可能です。
たとえば、土地建物を5,000万円で売却したときは、その5％である250万円を取得費として計算します。

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不動産売却における譲渡所得とは？譲渡費用に含まれる費用

譲渡費用とは、不動産売却時にかかった費用のことです。
ここからは、譲渡費用に含まれる費用と含まれない費用について解説します。

譲渡費用に含まれるもの

• 売却時に支払った仲介手数料
• 登録免許税や印紙税などの税金
• 売却のための広告料
• 売却時におこなった測量費
• 売却時におこなった建物の解体費用

上記のほか、賃貸物件を売却するときに入居者に支払った立ち退き料も譲渡費用に該当します。
また、不動産をより好条件で売却するために支払った違約金も譲渡費用の対象です。
たとえば、Aさんと売買契約を結んだものの、さらに高い金額を提示してきたBさんが現れたとしましょう。
この場合、売主はAさんに対して違約金を支払い、契約をキャンセルすることが可能です。
この違約金も譲渡費用に含められるため、譲渡所得を計算する際は忘れずに計上しましょう。

譲渡費用に含まれないもの

続いて、譲渡費用に含まれない項目を解説します。

• 確定申告を税理士に依頼した際の費用
• 修繕やリフォームにかかった費用
• 固定資産税や都市計画税
• 引越し費用

譲渡費用は「譲渡のために直接要した費用」です。
したがって、修繕費や固定資産税など、資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用とみなされません。
取得費と同様、判断に迷う場合は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産売却によって譲渡所得が発生したら、譲渡所得税がかかります。
支払う税金を少なくするには、取得費や譲渡費用をなるべく多く計上して、譲渡所得を抑えることが重要です。
適切な申告をしないと損をすることもあるため、判断に迷うことがあれば税理士などに相談しながら手続きを進めましょう。
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