任意売却時にも税金は課税される?発生する税金の種類などを解説!

任意売却時にも税金は課税される?発生する税金の種類などを解説!

この記事のハイライト
●任意売却時にも印紙税や登録免許税といった税金が課税される
●強制換価等による譲渡に該当すると譲渡所得税が非課税になる可能性がある
●税金を滞納していても任意売却の許可を得られる可能性はある

失業や療養などにより、住宅ローンの返済が困難になるケースは珍しくありません。
このような場合に任意売却を検討される方も多いかと思いますが、任意売却時にも税金は発生します。
税金を考慮せずに資金計画を立てると後悔する可能性があるため、事前に税額の目安などを確認しておきましょう。
この記事では、任意売却時に発生する税金の種類とその目安、税金滞納による影響などを解説します。
新潟市で任意売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

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任意売却と税金の関係:任意売却時にかかる税金の種類

任意売却と税金の関係:任意売却時にかかる税金の種類

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、債権者から許可を得て家を売却する方法です。
通常の不動産売却とは状況が異なりますが、任意売却時にも同じように税金がかかります。
まずは、不動産売却時に発生する税金の種類と税額の目安を確認しておきましょう。

任意売却時にかかる税金1.印紙税

印紙税とは特定の文書に対して課される税金です。
不動産取引においては売買契約書に対して課税され、税額は売却代金によって異なります。
たとえば売却代金が1,000万円を超え5,000万円であれば税額は1万円、5,000万円を超え1億円以下なら税額は3万円です。
なお、令和6年3月末までに作成された契約書には軽減税率が適用され、上記は軽減税率後の税額です。

任意売却時にかかる税金2.登録免許税

登録免許税は、不動産に設定されている抵当権を抹消する際に発生する税金です。
抵当権とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなったときに、金融機関が不動産を担保にとる権利のことです。
抵当権が設定されたままでは不動産売却ができないので、売却時には抹消手続きをしなければなりません。
税額は不動産1つにつき1,000円ですが、手続きを司法書士に依頼した場合は数万円ほどの報酬料がかかります。

任意売却時にかかる税金3.譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって利益が発生した場合に、その利益に対してかかる税金です。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超える場合は20.315%は、5年以下だと39.63%です。
なお、譲渡所得税は住民税と所得税の総称ですが、令和19年12月末までは 復興特別所得税もあわせて徴収されます。

任意売却時にかかる税金4.消費税

売却する不動産に消費税がかかるのは、事業として売却した場合に限ります。
そのためマイホームの売却では、原則として不動産に消費税はかかりません。
ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士への報酬などには消費税が課税されます。

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任意売却と税金の関係:譲渡所得税がかからないケース

任意売却と税金の関係:譲渡所得税がかからないケース

先述したように、任意売却時にも通常の不動産売却時と同じように税金が課されます。
しかし譲渡所得税については、任意売却では発生するケースは少ないといえます。
なぜなら任意売却では、以下2つのケースに該当することが多いためです。

  • 売却益が生じない
  • 特例の利用によって非課税になる

譲渡所得税は、不動産の売却益である「譲渡所得」が生じた場合に課税される税金です。
任意売却の場合は、売却後も債務が残るケースが多く、譲渡所得が生じにくいといえます。
また、不動産を売却したときに利用できる特例も、譲渡所得税が発生しにくい理由につながります。
不動産売却時には、税負担を軽減する特例が複数用意されており、それらを利用して非課税になるケースも多いです。
ここからは、任意売却をおこなう際に利用できる可能性がある特例を2つ解説します。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する際は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、マイホームを売却して要件に該当する場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用すると譲渡所得税が非課税になります。
基本的に建物は経年とともに劣化して価値が下がるため、購入時よりも高く売却できるケースは少ないと言えます。
もし高く売却できたとしても、この特例によって3,000万円までは控除できるので、譲渡所得勢が非課税になるケースが多いです。

強制換価等による特例

任意売却時には、強制換価等による特例を利用できる可能性があります。
これは、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に、特定の税金が非課税になるというものです。
住宅ローンの返済が困難になってやむを得ず任意売却をする際は、特例の適用によって譲渡所得税を非課税にできる可能性があります。
該当するかどうかは資産を譲渡したときの状況によりますが、任意売却では認められる可能性が高いでしょう。
このように任意売却では、譲渡所得が生じなかったり特例を適用できたりするため、非課税になるケースが多いといえます。
ただし、ローンの残債よりも高値で売却できた場合などは、任意売却でも譲渡所得税の課税対象になる点にご注意ください。

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任意売却と税金の関係:税金滞納による影響

任意売却と税金の関係:税金滞納による影響

住宅ローンの返済が困難になり任意売却をする場合、固定資産税などの税金を滞納している方もいらっしゃるでしょう。
税金を滞納していても任意売却は可能ですが、滞納している額が大きいと自宅を差し押さえられてしまう可能性があります。
最後に、任意売却時に税金を滞納しているとどのような影響があるのか、注意点を含めて解説します。

滞納額によっては許可を得られない可能性がある

そもそも任意売却をおこなうには、債権者である金融機関から許可を得る必要があります。
所有者ご自身が任意売却を望んでも、金融機関が反対すれば任意売却の手続きは進められません。
売却代金で滞納を解消できると判断されれば任意売却は可能ですが、滞納額によっては反対される可能性もあると考えておきましょう。

不動産を差し押さえられる可能性がある

税金の滞納額が大きいと、不動産を差し押さえられてしまう可能性があります。
もし差し押さえにあったら、行政に交渉して差し押さえを解除してもらわなければなりません。
交渉に時間がかかれば、任意売却ができずに競売にかけられてしまうリスクもあります。
競売では通常の不動産売却よりも安い価格で取引されるため、競売後も多額の債務が残るかもしれません。
また競売物件としてインターネットなどに公開されるため、近隣住民に競売にかけられたことを知られる可能性があります。
競売を避けるためにも、今支払える分の税金は納付して、できる限り滞納を解消しておくようにしましょう。

税金の返済について相談しておく

任意売却で得たお金は、住宅ローンの返済にあてるのが原則です。
しかし金融機関に相談すれば、売却代金から納税資金を捻出してもらえる可能性があります。
任意売却後に残債が生じた場合はその後も支払いが続き、返済が滞ってしまっては金融機関も困ってしまうためです。
売主の経済的な立て直しは金融機関にとっても重要なため、納税資金の確保に前向きに対応してくれるでしょう。

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まとめ

任意売却でも通常の不動産売却と同じように税金がかかりますが、譲渡所得税は発生しないケースが多いです。
ただし、ローンの残高よりも売却益が大きい場合や3,000万円以上の譲渡所得が生じた場合は、課税対象になる可能性があります。
税金を滞納していても債権者が承諾すれば任意売却は可能なので、早めに金融機関に相談しましょう。
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