二世帯住宅はなぜ売れにくい？その理由と不動産売却を円滑にするコツを解説！

相続などをきっかけに、二世帯住宅の売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
間取りが特殊な二世帯住宅は、一般的な住宅と比べて需要が低く、売却に時間がかかる可能性があります。
この記事では、二世帯住宅が売れにくいとされる理由やスムーズに売却するコツなどを解説します。
新潟市で二世帯住宅の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

まずは基礎を知ろう！二世帯住宅には3つの種類がある

一口に二世帯住宅といっても、大きく3つの種類に分けられます。
まずは二世帯住宅の種類を知り、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

種類1.完全分離型

完全分離型とは、親世帯と子世帯がそれぞれ独立した住空間で暮らす二世帯住宅です。
1階〜2階以上の階ごとに分ける横割り方式と、1軒の家を縦に分割する縦割り方式があります。
光熱費などの費用を明確に分担できる点や、お互いのプライバシーを確保しやすい点がメリットです。
生活空間が独立しているため、生活スタイルの違いによってトラブルになるリスクも軽減できるでしょう。
デメリットとしては、ほかの二世帯住宅に比べて、建築費用が高くなる点が挙げられます。
各世帯の生活スペースにそれぞれ浴室やトイレ、LDK、玄関などを設置するため、どうしてもコストがかかってしまいます。

種類2.一部共有型

一部共有型とは、一部の生活スペースを親世帯と子世帯で共用する住宅です。
どこを共有とするかは世帯によって異なりますが、玄関やキッチンなどが多いでしょう。
一部共有型のメリットは、プライバシーをある程度確保しながら、コミュニケーションが取れる点です。
また、共有部分があることから、完全分離型に比べると建築コストを抑えられるというメリットもあります。
一部共有型の二世帯住宅は、間取りの自由度が高いので、事前にお互いの考えや希望をきちんとすり合わせることが大切です。
曖昧な部分を残したまま生活を始めてしまうと、ストレスを抱えて想定外のトラブルに発展する恐れがあります。

種類3.完全同居型

完全同居型とは、親世帯と子世帯が寝室などのプライベートな空間を除いて、ほとんどの生活スペースを共有する住宅です。
昔ながらの二世帯同居スタイルとも呼ばれ、密なコミュニケーションが取りやすいという特徴があります。
家事や育児を互いに助け合っておこなえる点や、建築費や光熱費を抑えられる点がメリットです。
また間取りが通常の住宅と変わらないため、将来子世帯のみで暮らすときも大掛かりなリフォームが必要ありません。
親世帯が使っていた寝室が空いても、子ども部屋にしたり趣味の部屋にしたりと、スペースを有効活用できるでしょう。
一方、間取りによってはプライバシーの確保が難しく、生活音などを巡ってトラブルになる可能性があります。
リビングやキッチンを中心にして、寝室など各世帯が個々で使用するスペースをバランスよく配置することが大切です。

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二世帯住宅は不動産のなかでも売れにくい？その理由とは

二世帯住宅は通常の住宅と比べて間取りが特殊なため、売却期間が長引く傾向にあります。
スムーズな売却を目指すためには、売れにくい理由を把握した上で対策を練ることが大切です。
ここからは、不動産のなかでも二世帯住宅が売れにくいといわれる理由を解説します。

売れにくい理由1.需要が低い

二世帯住宅が売れにくい理由の1つに、一般的な住宅と比べて需要が低い点が挙げられます。
日本では核家族化の進行により、二世帯住宅を希望する方が減少傾向にあります。
実際に2020年度の国勢調査によると、5人以上の世帯は10％低下し、2人以上の世帯は10％増加しました。
一戸建ての購入層は多くが夫婦、もしくは夫婦と子ども世帯です。
二世帯住宅の需要そのものが比較的少ないことから、売却期間が長引く可能性があります。

売れにくい理由2.売却価格が高くなりやすい

売却価格が高くなりやすい点も、二世帯住宅が売れにくい理由の1つです。
二世帯住宅は一般住宅よりも床面積が広く、建築費用も高くなる傾向にあります。
売却するタイミングによっては、多額のローンが残っていることもあるでしょう。
売却時に住宅ローンが残っている場合、完済を見込んで売り出し価格を決定します。
するとどうしても売却価格が高くなってしまうため、買主から敬遠される可能性があります。

売れにくい理由3.マイナスイメージを与える可能性がある

二世帯住宅が売れにくいとされる理由の1つに、買主にマイナスイメージを抱かれやすい点も挙げられます。
不動産売却のきっかけは人それぞれですが、二世帯住宅は親の死や子世帯の離婚を機に売り出すケースも多いです。
このような売却理由は、買主にとってマイナスなイメージに繋がり、敬遠される可能性があります。
買主が購入を躊躇するような事柄がある場合は、それを隠して売却してはなりません。
たとえば親の死を理由に二世帯住宅を売り出す場合、死亡時の状況によっては心理的瑕疵に該当します。
心理的瑕疵とは、買主が心理的に抵抗を感じる恐れがある事柄であり、事故物件も心理的瑕疵の一種です。
心理的瑕疵物件を売却する際は、その事実を告知した上で売買契約を結ばなければなりません。
告知義務を果たさずに売却すると、損害賠償や契約解除を請求される恐れがあるため注意が必要です。

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不動産売却前に知っておきたい！売れにくい二世帯住宅をスムーズに売却するコツ

最後に、二世帯住宅をスムーズに売却するコツを解説します。

ポイント1.リフォームを施す

完全分離型の場合は、リフォームをして通常の一戸建てとして売り出す方法があります。
特殊な間取りをリフォームで解消し、また傷や設備なども新しくすれば、より需要を高められるでしょう。
ただし、リフォームをするにはそれなりの費用が発生し、かかった費用を全額回収するのは難しい傾向にあります。
売却前にリフォームをするかどうかは、費用対効果を考慮した上で判断することが大切です。

ポイント2.収益物件として売却する

完全分離型の二世帯住宅は、賃貸住宅やシェアハウスとして売り出すという選択肢もあります。
住居用に限らず収益物件としての利用も可能にすれば、買主の幅が広がり、成約に繋がる可能性が高まるでしょう。
ただし立地条件によっては、購入検討者から「収益が見込めない」と判断され、売れ残ってしまうこともあります。
学校や商業施設、最寄り駅に近いなど、立地の良い物件でないと、収益物件として売却するのは難しいでしょう。

ポイント3.買取を依頼する

早めに手放したい、すぐに現金化したいという場合は、買取も検討しましょう。
買取とは不動産会社が直接物件を買い取ることで、仲介のように個人の買主を探す必要がありません。
仲介では売却完了までに3〜6か月程度かかるのに対し、買取であれば1週間～1か月ほどで現金を受け取れます。
仲介に比べると売却価格が低くなる傾向にありますが、売却を急いでいる方は買取も視野に入れておくと良いでしょう。

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まとめ

二世帯住宅には3つの種類があり、なかでも売却が難しいとされているのが、間取りが特殊な完全分離型です。
完全分離型の二世帯住宅を売却する際は、リフォームによる間取り変更や収益物件としての売却を検討しましょう。
また仲介での売却が難しいと感じる場合は、不動産会社による買取も検討してみてはいかがでしょうか。
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